Vì sao các hộ dân trúng đấu giá tại một MBQH đất ở tại xã Hoằng Lộc không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Mặt bằng quy hoạch số 11/MBQH-UBND (sau đây gọi tắt là MBQH 11) nằm tại khu vực trung tâm xã Hoằng Thái cũ (nay là xã Hoằng Lộc), gồm 21 lô đất đã được tổ chức đấu giá từ khoảng năm 2014. Các hộ dân trúng đấu giá đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); nhiều hộ đã xây dựng nhà ở ổn định, một số hộ khác giữ đất làm “của để dành”. Tuy nhiên, đầu năm 2025, những bất cập trong quy hoạch của mặt bằng này bắt đầu lộ rõ khi một số hộ dân thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, sang tên QSDĐ.

Một số hộ dân mua đất tại MBQH 11 đã làm nhà ở ổn định từ lâu.

Tìm hiểu thông tin từ một số hộ dân mua đất tại MBQH 11 được biết: Khi mua đất đấu giá, bản vẽ quy hoạch thể hiện rõ các lô đất có đường liên xã phía trước và đường quy hoạch phía Nam rộng 5m phía sau các lô đất. Thông tin này cũng được ghi nhận trong GCN được cấp cho các hộ dân mua đất. Thế nhưng, đầu năm 2025, khi người dân đề nghị trích đo để làm thủ tục chuyển nhượng lô đất, cán bộ trích đo thông báo không thể thực hiện vì hiện trạng mặt bằng không còn đúng quy hoạch, tuyến đường phía sau các lô đất đã “biến mất”. Nguyên nhân là do năm 2021, một MBQH khác (MBQH 08 - PV) đã chồng lấn lên tuyến đường phía Nam.

Tình cảnh tương tự xảy ra với gia đình ông Lê Trung Quế, thôn 3, người đang muốn làm thủ tục tặng cho con trai lô đất số 17 tại MBQH 11 nhưng bị “ách” lại do vướng quy hoạch. Ông Quế băn khoăn: “Tôi mua lại lô đất diện tích 100m2, giờ muốn sang tên cho con cũng không được, không biết bao giờ vướng mắc ở đây mới được giải quyết”.

Người dân cho rằng có sự chồng chéo giữa các quy hoạch, khi quy hoạch sau “phủ” lên quy hoạch trước mà không có sự điều chỉnh đồng bộ. Hệ quả là những người mua đất hợp pháp tại MBQH 11 không thể thực hiện các quyền về đất đai, đồng thời giá trị tài sản cũng bị ảnh hưởng khi con đường phía sau từng được thể hiện rõ trong quy hoạch và GCN, nay không còn tồn tại.

Trước những vướng mắc liên quan đến quyền lợi của người sử dụng đất, một số hộ dân đã làm đơn đề nghị đến UBND xã Hoằng Lộc để được xem xét, giải quyết. UBND xã Hoằng Lộc đã tiếp nhận và đang xử lý đơn của các hộ dân có diện tích đất ở tại MBQH 11.

Thông tin từ UBND xã Hoằng Lộc, MBQH 11 có diện tích quy hoạch 3.587,5m2, trong đó diện tích đất ở là 2.129m2, tương đương 21 lô đất ở dọc đường ĐH-HH.26 (không xác định phạm vi ranh giới lập quy hoạch). MBQH 08 có diện tích 2.709,08m2, trong đó diện tích đất ở 1.258,8.m2, tương đương 10 lô đất ở (phạm vi ranh giới được xác định bởi các mốc M1-M9).

Qua rà soát đấu nối hạ tầng hiện trạng của 2 MBQH dân cư nêu trên cũng như hồ sơ đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, UBND xã Hoằng Lộc xác định một số nội dung vướng mắc, như: Đối với diện tích đất phân lô (21 lô đất) thuộc MBQH 11, các hộ dân hiện đã được cấp GCNQSDĐ. Song, kiểm tra thực tế hình thể các lô đất ở từ lô số 17 đến lô số 21 chưa có sự trùng khớp so với GCN đã cấp và quy hoạch chi tiết được duyệt (diện tích hiện tại giảm so với diện tích trên GCN được cấp). MBQH 08 được thực hiện năm 2021 khi đã có nền khảo sát địa hình, theo đó đã chỉnh tuyến đường phía Nam của MBQH 11 nhằm tận dụng và khai thác hiệu quả quỹ đất xen kẹt trong khu dân cư. Do vậy, các lô đất từ lô số 11 đến lô số 21 của MBQH 11, đường giao thông phía Nam giáp thửa đất hiện không còn do đã được quy hoạch thành đất ở chia lô.

Hình thể một số lô đất tại MBQH 11 có sự thay đổi do tuyến đường phía Nam đã được chỉnh tuyến nhằm tận dụng quỹ đất xen kẹt.

Tháng 9/2025, UBND xã Hoằng Lộc đã tổ chức buổi làm việc với các hộ dân có đơn kiến nghị liên quan đến bất cập tại MBQH 11. Tại buổi làm việc, chính quyền địa phương đã thông tin phương hướng giải quyết, trong đó các hộ dân đồng thuận theo phạm vi ranh giới các thửa đất hiện trạng đang sử dụng tại MBQH 11, kể cả chấp nhận diện tích theo thực tế.

Ông Chu Hữu Khuyến, Chủ tịch UBND xã Hoằng Lộc, cho biết: Để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân và giữ ổn định tình hình chính trị - xã hội trên địa bàn, UBND xã đã đề xuất phương án điều chỉnh cục bộ MBQH 11. Tuy nhiên, hiện nay chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể, do đó UBND xã đã có công văn báo cáo, xin ý kiến UBND tỉnh về việc giải quyết đơn kiến nghị của các hộ dân trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai tại MBQH đã được đấu giá. Được biết, UBND tỉnh đã giao cho các sở, ngành liên quan nghiên cứu, rà soát và sẽ có văn bản hướng dẫn UBND xã Hoằng Lộc trong thời gian tới.

Vụ việc tại MBQH 11 ở xã Hoằng Lộc cho thấy những hệ lụy rõ ràng khi công tác quy hoạch đất ở dân cư chưa được thực hiện thống nhất giữa các thời kỳ, “quy hoạch sau chồng lên quy hoạch trước” mà không có cơ chế điều chỉnh đồng bộ, khiến người mua đất phải chịu thiệt thòi. Điều người dân mong đợi hiện nay là các cơ quan có thẩm quyền sớm rà soát, ban hành hướng dẫn cụ thể để xử lý dứt điểm vướng mắc tại MBQH trên, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, củng cố niềm tin của người dân vào sự minh bạch trong công tác quản lý, quy hoạch đất đai tại địa phương.

Bài và ảnh: Minh Hiền