Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất để bảo đảm công bằng

Luật gia Nguyễn Trọng Thanh, Chủ tịch Hội Luật gia TP Thanh Hoá: Bổ sung quy định trong trường hợp không liên lạc được với người có đất thu hồi để giải phóng mặt bằng

Cụm từ “khai hoang” được quy định tại khoản 3 Điều 9; khoản 1 Điều 173; khoản 2 Điều 184; khoản 1, khoản 5 Điều 213 dự thảo Luật. Nhà nước ta có chủ trương khuyến khích, đầu tư việc khai hoang đất chưa đưa vào sử dụng là nguồn hình thành bổ sung quỹ đất nông nghiệp. Thực tiễn, người dân vẫn đang SDĐ khai hoang canh tác. Trong quá trình xác định nguồn gốc SDĐ của cấp xã đang còn lẫn lộn giữa khai hoang, tự ý SDĐ, lấn, chiếm đất gây ảnh hưởng không nhỏ đến quyền của người SDĐ. Vì vậy cần giải thích rõ cụm từ: Khai hoang, lấn đất, chiếm đất trong xác định nguồn gốc SDĐ để tránh việc hiểu không đúng các từ này.

Điều 83, Dự thảo Luật quy định thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tại khoản 1 điều này quy định: “Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải gửi văn bản thông báo thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất biết chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp…”.

Quy định phải gửi văn bản thông báo thu hồi đất cho từng người có đất bị thu hồi sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện. Bởi có trường hợp người SDĐ không có mặt tại địa phương, không xác định được nơi ở của chủ sở hữu đất gây ảnh hưởng đến tiến độ GPMB. Do đó, cần bổ sung: “Trường hợp không liên lạc được với người có đất thu hồi thì thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, nhà sinh hoạt cộng đồng nơi có đất thu hồi có thời hạn”.

Điều 128 của Dự thảo Luật sửa đổi quy định SDĐ để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về QSDĐ. Nội dung của dự thảo thể hiện sự quan tâm của Đảng, Nhà nước đối với quyền, lợi ích của người có đất phải thu hồi khi thực hiện các dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn. Tuy nhiên, theo Điều 13 của Dự thảo: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền SDĐ cho người SDĐ theo quy định của Luật này". Khoản 1 Điều 16 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Mọi người đều bình đẳng trước pháp luật”.

Trên thực tế có rất nhiều dự án cùng thời điểm, cùng trên một địa bàn phường, xã, dự án thuộc đối tượng thu hồi đất thì bồi thường giá thấp, dự án thuộc đối thượng thỏa thuận thì được bồi thường giá cao. Từ đó tạo ra bất công bằng giữa các người dân có đất thu hồi để thực hiện dự án trong cùng đơn vị hành chính. Bên cạnh đó, có rất nhiều dự án nhà đầu không thể tự thoả thuận để đền bù với người có đất, do nhiều yếu tố khác nhau nên không thể thực hiện được dự án.

Từ các nội dung trên, tôi đề xuất: Tất cả các dự án từ Nhà nước thu hồi đất xây dựng công trình công cộng, đến những dự án đầu tư kinh doanh, thương mại phải được cơ quan Nhà nước thực hiện thu hồi đất, sau đó tổ chức đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có SDĐ bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch.

Ông Hoàng Xuân Bách, cán bộ pháp chế Công ty CP Công nông nghệp Tiến Nông: Cần quy định rõ tỷ lệ phần trăm diện tích đất được phép xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Về cơ bản, tôi nhất trí với bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bản dự thảo đã giải quyết được tương đối những vấn đề còn vướng mắc của Luật Đất đai 2013 và thực trạng hiện nay.

Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 172 của dự thảo quy định: “Người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác có liên quan, được sử dụng một tỷ lệ đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy hoạch. Đối với đất trồng lúa thì thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều 176 của Luật này”.

Tôi cho rằng, quy định này cần nêu rõ tỷ lệ đất này là bao nhiêu phần trăm diện tích đất được xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất, các công trình đó cần được cụ thể là những công trình gì, bao nhiêu mét vuông cho mỗi loại công trình, tránh sự lúng túng khi áp dụng trong thực tiễn.

Khoản 3 Điều 116 của dự thảo ghi: “Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thì được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo hạn mức do Chính phủ quy định”.

Tôi cho rằng nên bỏ cụm từ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở, vì có cụm từ này thì những thửa đất không có đất ở sẽ không được chuyển đổi thành đất ở, trong khi nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân là thực tế.