Đấu giá quyền sử dụng đất - thị trường “hạ nhiệt”, giá trị thực lên ngôi

Sau giai đoạn tăng nóng và nhiều biến động, thị trường đấu giá quyền sử dụng đất đang bước vào chu kỳ điều chỉnh rõ nét. Sự trở lại của các phiên đấu giá không còn gắn với những cơn sốt giá, mà phản ánh xu hướng đầu tư thận trọng, lấy giá trị thực làm nền tảng - một bước chuyển được đánh giá là cần thiết để thị trường vận hành minh bạch, bền vững hơn.

Mặt bằng quy hoạch tái định cư và tạo nguồn đối ứng tại thôn Kim Tân, xã Hoằng Tiến. Ảnh: Minh Hiền

Những tháng đầu năm 2026 ghi nhận sự phục hồi của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều địa phương trong tỉnh. Tính đến ngày 20/6/2026, toàn tỉnh đã tổ chức đấu giá 100 mặt bằng quy hoạch (MBQH) với tổng diện tích 34,34ha. Tổng số tiền trúng đấu giá đạt 3.061,4 tỷ đồng; trong đó, tổng thu tiền sử dụng đất sau khi trừ chi phí giải phóng mặt bằng (GPMB) và đầu tư hạ tầng kỹ thuật đạt 2.682,5 tỷ đồng. Giá trị trúng đấu giá cao hơn nhiều so dự kiến (theo kế hoạch dự kiến thu 41,6 tỷ đồng/ha; thực tế đấu giá thu được 89,1 tỷ đồng/ha). Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất so với giai đoạn trước là mặt bằng giá nhìn chung đã “hạ nhiệt”. Các phiên đấu giá không còn xuất hiện giá tăng đột biến, mà thay vào đó là sự ổn định, thậm chí phân hóa rõ giữa các khu vực.

Tại xã Hoằng Hóa, tính đến ngày 20/7, địa phương đã tổ chức đấu giá 4 MBQH với 103 lô đất, tổng diện tích 1,59ha. Các mặt bằng chủ yếu là khu dân cư mới, được quy hoạch, đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Điểm đáng chú ý là người mua ngày càng thận trọng, tập trung đánh giá các yếu tố vị trí, hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu ở và khả năng khai thác lâu dài. Điều này khiến những khu đất có lợi thế thực sự tiếp tục duy trì sức hút cao. Nổi bật, trong các phiên đấu giá các MBQH như: Mặt bằng tái định cư Quốc lộ 10 đi Khu Du lịch Hải Tiến (53 lô); 2 mặt bằng khu dân cư tại thôn Trù Ninh (44 lô)... đều thu hút đông người tham gia và đạt tỷ lệ đấu giá thành công vẫn ở mức cao, tỷ lệ bỏ cọc thấp. Tổng số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của xã Hoằng Hóa đạt hơn 156,5 tỷ đồng.

Tại xã Hoằng Tiến, bức tranh đấu giá quyền sử dụng đất trong 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy rõ tính phân hóa của thị trường sau giai đoạn điều chỉnh. Địa phương đã tổ chức đấu giá 5 MBQH với tổng số 33 lô đất, tổng diện tích khoảng 0,5ha, thu về hơn 68 tỷ đồng. Đáng chú ý là phần lớn các mặt bằng được đưa ra đấu giá trong đợt này đều là những lô đất “tồn” từ các phiên trước, được tổ chức đấu giá lại. Dù vậy, kết quả đạt được vẫn tương đối tích cực khi có 27/33 lô đấu giá thành công, còn lại 6 lô chưa đấu giá thành. Các phiên đấu giá không còn xuất hiện phổ biến những mức giá “trên trời” như giai đoạn trước. Tuy nhiên, một số lô đất vẫn khó thanh khoản do “dư âm” của các đợt sốt đất trước đây. Khi mặt bằng giá khu vực từng bị đẩy lên cao, giá khởi điểm của một số vị trí vẫn neo ở mức cao so với giá trị thực, khiến người dân thận trọng, cân nhắc kỹ hơn.

Từ thực tế 2 địa phương tiếp giáp nhau cho thấy, người tham gia đấu giá ngày càng chú trọng đến các yếu tố nền tảng. Những khu đất có hạ tầng đồng bộ, nằm trên các trục giao thông thuận lợi hoặc gắn với nhu cầu ở thực vẫn có tính thanh khoản cao.

Một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự thay đổi là việc hoàn thiện khung pháp lý. Từ đầu năm 2026, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP ngày 6/1/2026 quy định tăng mức đặt cọc đấu giá đất: trong trường hợp đấu giá để giao đất ở cho cá nhân theo quy định của Luật Đất đai thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm. Người trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính có thể bị cấm tham gia đấu giá từ 2 - 5 năm. Đây được xem là chế tài đủ mạnh để nâng cao tính kỷ luật và trách nhiệm của người tham gia, giúp giảm đáng kể tình trạng bỏ cọc, đồng thời nâng cao chất lượng các phiên đấu giá.

Theo đánh giá của Sở Nông nghiệp và Môi trường, công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn. Trước hết, quy định pháp luật về đất đai có nhiều sự thay đổi liên quan đến thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm, quyết định đấu giá, quyết định công nhận kết quả, quyết định hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến việc UBND các xã, phường lúng túng trong áp dụng. Việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường GPMB ở một số địa phương còn gặp nhiều khó khăn, các MBQH chưa hoàn thành việc GPMB do thiếu nguồn vốn, các hộ dân bị ảnh hưởng không thống nhất với phương án hỗ trợ, đền bù; thị trường bất động sản tại một số khu vực trên địa bàn tỉnh còn trầm lắng; nhu cầu đầu tư và khả năng hấp thụ của thị trường giảm so với các năm trước...

Sở Nông nghiệp và Môi trường đã tham mưu UBND tỉnh chỉ đạo các địa phương đẩy nhanh tiến độ công bố kế hoạch, danh mục các khu đất đấu giá theo quy định của Luật Đất đai. Đồng thời, việc xác định giá khởi điểm được yêu cầu thực hiện sát với giá thị trường, bảo đảm thu hút người tham gia, tăng nguồn thu cho ngân sách. Đối với những khu vực có biến động giá hoặc hạ tầng đã được đầu tư nhưng chưa cập nhật trong bảng giá đất, các địa phương được yêu cầu rà soát, đề xuất điều chỉnh kịp thời làm cơ sở hoàn thiện bảng giá đất trong năm. Công tác tổ chức đấu giá được siết chặt theo hướng tăng cường giám sát, bảo đảm công khai, minh bạch; kiên quyết xử lý các hành vi vi phạm, ngăn chặn tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Minh Hiền