Giao dịch bất động sản bằng hợp đồng vay vốn: Người mua ôm hận! (Bài cuối) - Hiểu rõ pháp lý, hạn chế rủi ro

Thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn “nóng” nhất. Tuy nhiên, giao dịch bất động sản bằng hợp đồng vay vốn vẫn còn tồn tại, với những hệ lụy chưa giải quyết hết trong một sớm, một chiều. Vì vậy, trước khi cơ quan quản lý Nhà nước tăng cường thắt chặt hơn nữa các quy định của pháp luật, người dân nên cân nhắc, tìm hiểu kỹ các điều khoản trong hợp đồng vay vốn khi “đặt bút” ký giao dịch bất động sản để không rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”.

Giao dịch bất động sản bằng hợp đồng vay vốn: Người mua ôm hận! (Bài 1) - Từ “điểm nóng” Mặt bằng 584

Giao dịch bất động sản bằng hợp đồng vay vốn: Người mua ôm hận! (Bài 2) - Hợp tác hay “bẫy” huy động vốn

Khách hàng nên tìm hiểu, lựa chọn sản phẩm bất động sản rõ ràng về pháp lý và chủ đầu tư uy tín (Trong ảnh: Khu đô thị Xuân Hưng, phường Quảng Thắng, TP Thanh Hóa). Ảnh: PV

“Bút sa, gà chết”

Trở lại câu chuyện của chị L.D. - khách hàng mua đất tại MBQH 2125 giai đoạn 2. Chị L.D cho biết: “Khi “thuận mua, vừa bán” với người có đất xong, tôi đến làm thủ tục sang tên hợp đồng vay vốn với công ty. Trước khi ký hợp đồng, tôi cũng không tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án, nhất là thông tin về sản phẩm sẽ mua (là nhà ở xây thô) mà đơn thuần nghĩ là mua 1 lô đất nền. Thủ tục hợp đồng vay vốn có giá trị thế nào đối với quyền mua sản phẩm, tôi cũng không biết. Khi chủ đầu tư thông báo bắt buộc xây dựng nhà ở gấp gáp, tôi mang hợp đồng ra để đọc lại; đồng thời tìm hiểu các quy định của pháp luật thì thấy giao dịch qua hợp đồng vay vốn rất rủi ro. Giờ vào thế “bị động”, gia đình tôi đành phải làm theo những gì chủ đầu tư yêu cầu”.

“Nếu nghiên cứu kỹ thông tin về điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng như tính pháp lý của hợp đồng vay vốn và những thủ tục rắc rối kèm theo, không chỉ tôi mà sẽ có rất nhiều người sẽ không mua đất theo hình thức này mà tìm những lô đất có tính pháp lý rõ ràng để giao dịch” - Chị L.D. chia sẻ thêm.

Khách hàng L.T. C, mua đất tại MB 584 thì cho biết "... trước khi ký giao dịch bằng hợp đồng vay vốn, nhân viên môi giới có dẫn tôi lên tận phòng lãnh đạo của Công ty TNHH BNB để “giới thiệu” về “sổ con” và hứa khi dự án đủ điều kiện sẽ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” ngay. Vì tin tưởng chủ đầu tư lẫn môi giới nên tôi đã ký hợp đồng vay vốn để “mua” 2 lô liền kề. Giờ nếu tiến hành xây nhà cũng lo mất “cả bò lẫn chuồng”; mà không xây thì cũng chưa biết khi nào mới có thể lấy lại được khoản tiền đã đầu tư...".

Cũng là chủ đầu tư Dự án Khu Thương mại và dân cư lô A-TM3 (gọi tắt là Mặt bằng A-TM3), tại phường Đông Hương, TP Thanh Hóa, Công ty TNHH BNB đã từng “dậy sóng” khi khách hàng phản ứng mạnh với doanh nghiệp từ tháng 4/2023 đến nay. Theo nhiều khách hàng của Mặt bằng A-TM3, chủ đầu tư có dấu hiệu mập mờ về các thông tin sản phẩm, cụ thể là “quảng cáo” bán đất nhưng lại “thành” nhà ở xây thô; đồng thời ép khách hàng đóng các khoản tiền vô lý khi muốn được tự đầu tư xây dựng nhà.

Tuy nhiên, vào thời điểm doanh nghiệp huy động vốn theo hình thức hợp đồng vay vốn, Mặt bằng A-TM3 đã có quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và trong Quyết định số 3345/QĐ-UBND, ngày 21/8/2019 của UBND tỉnh đã có thông tin rõ về quy mô dự án và sản phẩm là nhà ở xây thô, hoàn thiện mặt ngoài. “Lỡ tay” ký các hợp đồng này nên khách hàng đành chấp nhận, bởi có muốn thanh lý hợp đồng, việc lấy lại được số tiền đã đầu tư là điều không dễ dàng, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, doanh nghiệp gặp khó khăn như hiện nay.

Trước đó, Báo Thanh Hóa cũng đã nhận được đơn kêu cứu của một số hộ dân trên địa bàn các huyện Nông Cống, Thiệu Hóa, TP Thanh Hóa về việc “mua” đất theo hình thức hợp đồng vay vốn. Tuy nhiên, khi thực hiện bàn giao đất cho người “mua” thì lô đất bàn giao lại đang có người khác chiếm giữ.

Theo Luật sư Lê Thị Phượng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Lê Phượng Hoàng, Đoàn luật sư tỉnh Thanh Hóa, có 2 hình thức hợp đồng vay vốn xảy ra, và cả 2 trường hợp này, khách hàng đều gặp bất lợi.

Thứ nhất, trường hợp hợp đồng vay vốn không có bất kỳ nội dung nào thể hiện số tiền cho vay có liên quan đến giá trị lô/thửa đất, tài sản gắn liền với đất trong dự án của bên vay thì hợp đồng vay vốn không có giá trị ràng buộc bên vay (đồng thời là chủ đầu tư dự án) phải chuyển nhượng cho bên cho vay quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cụ thể nào. Hợp đồng này đơn thuần chỉ là hợp đồng vay dân sự, nguy cơ khi đến thời điểm bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng mà giá bất động sản tăng cao, vì lợi ích của mình, chủ đầu tư không giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản mà chỉ đồng ý hoàn trả lại tiền gốc và lãi (nếu có) cho bên cho vay, dẫn đến thiệt hại về tài chính cho bên cho vay.

Thứ hai, hợp đồng có nội dung thể hiện mối liên quan giữa số tiền vay và lô/thửa đất, nhà trong dự án của bên vay, hợp đồng vay có thể thuộc trường hợp giao dịch giả tạo, che dấu giao dịch thực tế là giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai (lúc này dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật). Trong hợp đồng này, nếu có tranh chấp xảy ra, một trong hai bên đưa vụ việc ra giải quyết tại tòa án thì có nguy cơ cả giao dịch giả tạo (là giao dịch vay vốn) và giao dịch bị che dấu (là giao dịch mua bán bất động sản) đều bị tòa án tuyên bị vô hiệu. Hậu quả pháp lý là bên cho vay (bên mua) chỉ nhận lại được tiền mà không nhận được bất động sản.

Tìm hiểu kỹ quy định pháp luật

Là một kênh đầu tư tiềm năng, tuy nhiên bất động sản hình thành trong tương lai tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu người mua không có sự kiểm tra kỹ lưỡng về pháp lý của dự án để bảo đảm giao dịch hợp pháp.

Pháp luật hiện đã có những quy định rất cụ thể về các hình thức giao dịch bất động sản. Theo ông Vũ Thanh Bình, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thanh Hóa, sau khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, Sở Xây dựng đã thông qua nhiều hình thức tuyên truyền, phổ biến đến các tổ chức, cá nhân để thực hiện đúng theo quy định của pháp luật về giao dịch bất động sản, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo đó, theo Điều 55, Luật Bất động sản số 66/2014/QH13 quy định rõ, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Cùng với đó, trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Cùng với đó, điều 19, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP cũng quy định về việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại. Theo đó, việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở và tuân thủ các quy định: Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn.

Nhiều khách hàng đang xây dựng nhà ở tại Dự án Khu thương mại và dân cư lô A-TM3, phường Đông Hương, TP Thanh Hóa lo lắng vì không biết khi nào mới được chủ đầu tư triển khai thủ tục cấp GCNQSDĐ. Ảnh: PV

Ông Vũ Thanh Bình khuyến cáo: “Khách hàng khi giao dịch bất động sản cần nắm rõ các quy định của pháp luật, đặc biệt là hồ sơ pháp lý của dự án, năng lực của chủ đầu tư, các quy định về điều kiện mua, bán huy động vốn phát triển nhà ở hình thành trong tương lai để tránh rủi ro khi vướng vào những dự án mập mờ pháp lý”.

Tuy nhiên trên thực tế, để “lách” các quy định quản lý của Nhà nước, chủ đầu tư sử dụng nhiều “thủ thuật” khác nhau và phần lớn, việc mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc huy động vốn được thông qua các giao dịch dân sự với các khái niệm “hợp đồng vay vốn”, “khoản tiền đặt cọc” “hợp đồng hợp tác”... “Các hình thức giao dịch này, cơ quan quản lý Nhà nước không có cơ sở để quản lý”, ông Vũ Thanh Bình cho biết thêm.

Với sự sôi động của thị trường bất động sản Thanh Hóa, sản phẩm bất động sản luôn đắt như “tôm tươi”. Phần lớn dự án đã bán và “qua tay” nhiều nhà đầu tư thứ cấp ngay từ khi còn “trên giấy”; nhưng theo số liệu từ Sở Xây dựng, chỉ có 30/104 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện được mua, bán hoặc huy động vốn đã chứng minh cho một thực tế, tình trạng mua bán “lách luật” đã diễn ra khá phổ biến. May mắn gặp được chủ đầu tư uy tín, sử dụng vốn huy động đúng mục đích, quyền lợi khách hàng được bảo đảm. Trường hợp gặp phải nhà đầu tư “tai tiếng”, “ôm” tiền đi đầu tư dự án khác, việc khách hàng không nhận được sản phẩm bất động sản hoặc gặp những phiền phức về sau thực tế đã để lại nhiều hệ lụy

Trước những rắc rối mà khách hàng đang gặp phải hiện nay, đặc biệt là việc bị giao đất chồng lấn, chậm cấp GCNQSDĐ, Luật sư Lê Thị Phượng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Lê Phượng Hoàng, Đoàn luật sư tỉnh Thanh Hóa tư vấn: Về việc chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ cho bên mua, có thể đã phát sinh tranh chấp giữa hai bên, trường hợp hai bên thương lượng, hòa giải không thành thì bên mua có thể khởi kiện đối với bên bán ra tòa án để được giải quyết. Với trường hợp cùng 1 lô đất mà chủ đầu tư ký hợp đồng vay vốn kèm bản đăng ký nguyện vọng, thậm chí ký hợp đồng mua bán với nhiều khách hàng thì có dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017; khách hàng thuộc trường hợp này nên làm đơn gửi tới cơ quan cảnh sát điều tra để được thụ lý, giải quyết.

Nhóm Phóng viên