Đề nghị cân nhắc không quy định Hợp đồng đặt cọc để giao dịch bất động sản phải thực hiện công chứng

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, sáng 11/4, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Quốc hội họp Phiên toàn thể ở Hội trường, thảo luận về dự án Luật Hộ tịch (sửa đổi); dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng; dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Trợ giúp pháp lý.

Tham gia góp ý vào dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng, ĐBQH Lê Thanh Hoàn (Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa) tán thành với nhiều nội dung trong báo cáo thẩm tra của Ủy ban Pháp luật và Tư pháp.

Theo đại biểu, tại Điều 44 đã bổ sung giao dịch đặt cọc để mua bán bất động sản thuộc thẩm quyền công chứng của công chứng viên. Đây là nội dung cần phải báo rõ trước Quốc hội, bởi theo nguyên tắc tại Điều 3 chỉ quy định: Giao dịch phải công chứng là giao dịch được luật quy định phải công chứng, bao gồm giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, phân chia di sản, góp vốn, thế chấp có đối tượng là bất động sản.

Đối với các giao dịch mà luật chuyên ngành không quy định phải công chứng thì thực hiện theo luật chuyên ngành đó. Trong khi theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, các loại hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bất động sản, nhà ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Như vậy, nếu coi giao dịch đặt cọc để mua bán bất động sản là một phần không tách rời của giao dịch mua bán bất động sản thì đương nhiên đây sẽ là loại hợp đồng phải thực hiện công chứng. Trong khi đó, Hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản, nhà ở hiện nay không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Theo đại biểu, trong giao dịch đặt cọc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhiều người có thể cho rằng, hợp đồng đặt cọc được công chứng sẽ là tối ưu, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên. Tuy nhiên, trên thực tế cho thấy, không ít trường hợp người bán gặp nhiều rắc rối từ những hợp đồng đặt cọc được công chứng.

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự có thể thấy rằng, nếu bên mua không thực hiện nghĩa vụ như đã cam kết trong Hợp đồng đặt cọc thì bên bán có quyền bán cho người khác và cho đến nay không có văn bản quy phạm pháp luật nào cấm bên bán bán tài sản của mình nếu bên mua không thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, không thể thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất khi bên bán muốn bán cho người khác (mà không phải là người đã đặt cọc) trong trường hợp hợp đồng đặt cọc được công chứng, vì lý do hợp đồng đặt cọc đã được công chứng nhưng chưa được hủy bỏ vì có thể phát sinh tranh chấp. Mà Tòa án chỉ tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật.

Do đó, nếu không có căn cứ đề nghị Tòa án tuyên bố Hợp đồng đặt cọc có vi phạm pháp luật thì rõ ràng văn bản công chứng đặt cọc này sẽ vẫn có hiệu lực cho đến khi các bên cùng yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc.

Điều này thực sự sẽ gây bất lợi cho bên bán nếu bên mua vi phạm điều khoản trong hợp đồng đặt cọc, nếu khi ký hợp đồng đặt cọc các bên không thỏa thuận quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc. Lúc này người bán sẽ không thể thực hiện quyền của mình nếu người mua không đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng, dù bên mua là bên vi phạm. Và không ít trường hợp, bên mua lợi dụng điều này để buộc bên bán phải trả lại tiền cọc, và không chỉ có vậy, mà còn yêu cầu bên bán phải đưa thêm một khoản tiền mới chấp nhận thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đặt cọc. Vì vậy đề nghị cân nhắc không quy định Hợp đồng đặt cọc để giao dịch bất động sản phải thực hiện công chứng.

Về quy định hạn chế công chứng ngoài trụ sở và việc chỉ cho phép công chức giao dịch bất động sản tại địa phương nơi có tài sản. Theo đại biểu, nếu giữ nguyên quy định này và chỉ quy định lộ trình trong tương lai với quá nhiều điều kiện, thì chúng ta không chỉ đang thiết kế một quy phạm kỹ thuật, mà đang tiếp tục cấu trúc dịch vụ công chứng theo hướng khép kín và tiềm ẩn nguy cơ lợi ích nhóm.

Công chứng, dù mang tính chất dịch vụ công, nhưng đã được xã hội hóa. Điều đó có nghĩa là: phải có cạnh tranh về chất lượng dịch vụ; người dân phải có quyền lựa chọn; phải có động lực để nâng cao chất lượng dịch hóa. vụ.

Chúng ta nói đến xã hội hóa công chứng. Nhưng nếu người dân không được quyền lựa chọn văn phòng công chứng ngoài địa bàn, thì đó không còn là xã hội hóa – mà là “phân vùng bằng pháp luật”. Chúng ta nói đến cạnh tranh chất lượng dịch vụ. Nhưng nếu một văn phòng công chứng chỉ cần đặt đúng chỗ – ở khu vực có nhiều giao dịch – là có khách hàng “tự đến”, thì đó không còn là cạnh tranh chất lượng – mà là “đặc quyền theo vị trí địa lý”. Trong khi vẫn cho phép công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản không phụ thuộc vào nơi có bất động sản, quy định này là mâu thuẫn với lập luận do chưa liên thông được cơ sở dữ liệu.

Việc thực hiện cung cấp dịch vụ công phi địa giới, không phụ thuộc vào đơn vị hành chính là một chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước. Nếu chúng ta giữ cách tiếp cận cũ, thì sẽ: làm chậm quá trình chuyển đổi số, hiện đại hóa; làm giảm năng lực cạnh tranh của hệ thống pháp lý quốc gia. Do đó, đại biểu đề nghị mở rộng phạm vi công chứng ngoài trụ sở để cho phép thực hiện khi người dân có nhu cầu; gắn với điều kiện bảo đảm an toàn pháp lý, thay vì hạn chế hành chính.

Đồng thời, thực hiện ngay thẩm quyền công chứng không phụ thuộc vào địa giới hành chính ngay khi luật có hiệu lực. Chính quyền các địa phương cung cấp quyền truy cập cơ sở dữ liệu công chứng cho các công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng ở các địa phương khác khi có nhu cầu cho đến khi hoàn thành cơ sở dữ liệu dùng chung; hoặc có thể lùi thời gian có hiệu lực của luật đến 1/7/2027 để hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung ở trung ương và thực hiện công chứng trên phạm vi toàn quốc.

Quốc Hương