Tỷ lệ lấp đầy các mặt bằng đấu giá lẻ còn khiêm tốn

Những năm 2021-2022, khi thị trường bất động sản sôi động, hầu khắp các địa phương đều liên tục tổ chức các phiên đấu giá quyền sử dụng đất. Vài năm gần đây, không ít mặt bằng dân cư tại các địa phương vùng ven đô thị trên địa bàn tỉnh vẫn vắng bóng người ở. Hàng nghìn lô đất để cỏ dại mọc um tùm, hạ tầng kỹ thuật dần xuống cấp theo thời gian.

Khu dân cư - tái định cư Phú Vinh, xã Hoằng Hóa vẫn còn nhiều lô đất chưa được xây dựng nhà ở.

Tại khu dân cư - tái định cư Phú Vinh, thị trấn Bút Sơn (cũ), nay thuộc xã Hoằng Hóa, cuối năm 2021, hơn 150 lô đất được đưa ra đấu giá nhằm tạo nguồn lực thực hiện dự án đường giao thông từ Quốc lộ 1A đi ngã tư Gòng. Nằm trên trục đường đôi kết nối Quốc lộ 1A với khu vực trung tâm Hoằng Hóa, mặt bằng này từng được đánh giá có nhiều lợi thế về vị trí và khả năng phát triển dân cư. Các lô đất được quy hoạch với diện tích đa dạng, mặt tiền rộng từ 6 - 7m, hệ thống đường giao thông, vỉa hè và hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh. Thời điểm đấu giá, giá khởi điểm mỗi lô dao động từ hơn 700 triệu đồng đến trên 3 tỷ đồng, tùy vị trí, diện tích. Ngay sau phiên đấu giá, hoạt động mua bán, chuyển nhượng diễn ra khá nhộn nhịp. Những điểm giao dịch bất động sản dựng tạm, biển quảng cáo và thông tin rao bán xuất hiện dọc các tuyến đường. Nhiều lô đất được chào bán lại với kỳ vọng thu lợi từ chênh lệch giá. Song, gần 5 năm sau ngày đấu giá, trên toàn bộ mặt bằng mới chỉ có rải rác hơn chục căn nhà được xây dựng. Phần lớn diện tích còn lại vẫn là những lô đất trống, cỏ dại mọc um tùm. Một số cây xanh nghiêng ngả, vài bốt điện đã xuất hiện dấu hiệu xuống cấp.

Tương tự, tại các khu dân cư đô thị Bút Sơn (cũ), khu dân cư Bãi Chén thuộc xã Hoằng Đức (cũ), khu dân cư thôn Hồng Thái thuộc xã Hoằng Đồng (cũ)... cũng ghi nhận tỷ lệ xây dựng nhà ở thấp dù đã hoàn thành đấu giá từ nhiều năm trước. Theo rà soát của UBND xã Hoằng Hóa, giai đoạn 2015-2023, trên địa bàn có 31 dự án khu dân cư với hơn 1.200 lô đất được đưa ra đấu giá. Tuy nhiên, tỷ lệ các lô đất đã có người dân vào ở mới đạt gần 50%.

Tại xã Hà Trung, tháng 4/2024, khu dân cư trung tâm xã Hà Lai (cũ) được tổ chức đấu giá 41 lô đất ở nông thôn. Toàn bộ số lô đất được đấu giá thành công với tổng số tiền trúng đấu giá 38,53 tỷ đồng, cao hơn giá khởi điểm 8,75 tỷ đồng. Với mức giá trúng đấu giá bình quân khoảng 4,75 triệu đồng/m2, mặt bằng này có giá đất thấp hơn đáng kể so với nhiều khu vực khác. Đến nay, sau hơn 2 năm, dù có vị trí giao thông thuận lợi, khu dân cư vẫn mới chỉ có vài hộ xây dựng nhà ở.

Tình trạng đất đấu giá chậm được xây dựng nhà ở còn diễn ra ở nhiều địa phương vùng ven các đô thị lớn của tỉnh. Tại phường Nguyệt Viên, từ năm 2005 đến nay có 21 mặt bằng đấu giá đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, với tổng số gần 1.500 lô. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy tại các mặt bằng mới đạt khoảng 43,99%. Tại phường Quảng Phú, trong tổng số 1.297 lô đất thuộc 43 mặt bằng đã đưa ra đấu giá, mới có 297 lô được xây dựng nhà ở, đạt khoảng 23%. Tại xã Quảng Ninh, trong tổng số 69 mặt bằng quy hoạch đất ở đã được đưa ra đấu giá, với 1.966 lô đất, tỷ lệ xây dựng nhà ở mới đạt 7,9%. Tốc độ đưa đất đấu giá vào sử dụng để hình thành khu dân cư đang chậm hơn rất nhiều so với tốc độ quy hoạch, đầu tư hạ tầng và tổ chức đấu giá.

Không thể phủ nhận, việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tại các mặt bằng đấu giá lẻ cho hộ gia đình, cá nhân đã góp phần tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách, bổ sung nguồn lực đầu tư kết cấu hạ tầng, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Tuy nhiên, thực tế tại nhiều địa phương cho thấy, không ít mặt bằng dân cư dù đã hoàn thành đấu giá từ nhiều năm trước nhưng tỷ lệ xây dựng nhà ở vẫn ở mức khiêm tốn. Hàng nghìn lô đất nằm im giữa những khu dân cư được đầu tư hạ tầng tương đối đồng bộ, trong khi không ít gia đình có nhu cầu an cư thực sự vẫn khó tiếp cận đất ở do giá chuyển nhượng vượt quá khả năng tài chính. Nghịch lý ấy đặt ra yêu cầu việc quy hoạch, tổ chức đấu giá các khu đất ở mới phải gắn chặt hơn với nhu cầu dân cư, tốc độ đô thị hóa và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của từng khu vực. Thay vì chú trọng mở rộng các mặt bằng dân cư để tạo nguồn thu trước mắt, cần tính toán hợp lý quy mô, vị trí và khả năng hình thành khu dân cư trên thực tế, bảo đảm sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.

Cũng cần nhìn nhận rằng, những bất cập, mặt trái của thị trường bất động sản là vấn đề không mới và không riêng ở Thanh Hóa. Để giải quyết căn cơ, bên cạnh việc nâng cao chất lượng quy hoạch, quản lý đất đai tại địa phương, cần có những chính sách điều tiết phù hợp ở tầm vĩ mô. Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV yêu cầu nghiên cứu xây dựng chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp để khắc phục tình trạng bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng. Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI đang xem xét, thảo luận nhiều dự án luật quan trọng, trong đó có Luật Đất đai sửa đổi, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Với Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Chính phủ đề xuất áp thuế với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, chậm đưa vào sử dụng với mức thuế là 0,2%. Đây được xem là một trong những giải pháp nhằm tăng cường điều tiết bằng công cụ tài chính, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, hạn chế tình trạng đất đai bị bỏ hoang, lãng phí. Kỳ vọng những chính sách mới khi được ban hành sẽ góp phần khắc phục những bất cập trong quản lý, sử dụng đất, đưa nguồn lực đất đai vào phục vụ hiệu quả hơn cho phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu an cư của người dân.

Bài và ảnh: Việt Hương