Gỡ “vướng” để đấu giá được đất

Thị trường đất đai trầm lắng, khiến công tác đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại nhiều địa phương gặp không ít khó khăn do các phiên đấu giá đất trở nên ế ẩm, nhiều cuộc đấu giá mở ra không thành công. Giá khởi điểm các lô đất ở mức cao khiến người dân e dè, nhiều phiên đấu giá chỉ bán được vài lô đất trong tổng số hàng chục lô đất đưa ra đấu giá.

Mặt bằng khu dân cư Nổ Đó thôn Trung Đình, xã Quảng Định (Quảng Xương). Ảnh: Việt Hương

Đất đấu giá ế ẩm

Đấu giá QSDĐ là một trong những hoạt động tạo nguồn thu quan trọng đối với ngân sách các địa phương đồng thời cung cấp nguồn đất nền sạch cho người có nhu cầu về nhà ở. Vào thời điểm sốt đất 2021 và đầu năm 2022, các phiên đấu giá QSDĐ tại các địa phương trong tỉnh diễn ra sôi động, các lô đất tại các mặt bằng (MB) đấu giá được trả giá cao so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2022 tới nay, thị trường bất động sản trầm lắng, các phiên đấu giá của các địa phương gần đây không còn tấp nập, thậm chí là ế ẩm. Giá trúng các lô đất chênh thấp so với giá khởi điểm, thậm chí nhiều lô không có người tham gia trả giá.

Xã Quảng Định (Quảng Xương) là một trong những địa phương có tốc độ phát triển nhanh trong vùng. Cuối năm 2022, đầu năm 2023, trên địa bàn xã này đã có 4 MBQH được đưa ra đấu giá, tuy nhiên tình trạng ế ẩm diễn ra phổ biến. Theo thông tin từ UBND xã Quảng Định, tại MB VT2 thôn Tiên Vệ, từ sau thời điểm đấu thành công được 27/89 lô đất vào cuối năm 2022, đến nay đã trải qua 3 vòng đấu giá tiếp theo nhưng không có người mua. MB Nổ Đó thôn Trung Đình cũng đã tổ chức đấu giá 3 vòng nhưng chỉ mới bán được 2 lô đất. Các MB khác như: MB khu dân cư Thượng Đình 1, MB VT 3 Trung Đình đã tổ chức đấu 3 vòng nhưng không có hồ sơ tham gia.

Theo ông Đoàn Đình Tùng, Chủ tịch UBND xã Quảng Định, thời điểm định giá các lô đất tại các MB nêu trên vào khoảng tháng 10-2022, áp theo giá của thời điểm tháng 5, tháng 6-2022 lúc đó giá đất đang sốt, do vậy giá khởi điểm của các lô đất tại các MB trên đều ở mức cao, trung bình từ 8,8 triệu đồng đến 11 triệu đồng/m2, thậm chí một số vị trí đẹp giá còn cao hơn. Trong khi đó, nắm bắt nhu cầu của người dân và giá giao dịch thực tế địa phương chỉ dao động ở mức khoảng 5 - 7 triệu đồng/m2. Giá khởi điểm cao khiến nhiều hộ dân có nhu cầu về đất ở e dè. Đây là một trong những lý do khiến các phiên đấu giá QSDĐ tại địa phương không thu hút người dân tham gia. Vì vậy, các cơ quan có thẩm quyền cần có giải pháp kịp thời về vấn đề thẩm định lại giá khởi điểm, phù hợp với giá thị trường để đẩy nhanh tiến độ đấu giá QSDĐ các MB trên địa bàn, tránh lãng phí các nguồn lực đầu tư.

Ông Tùng cho biết thêm, tình trạng bất động sản trầm lắng, đất đấu giá ế ẩm, ảnh hưởng lớn đến nguồn thu xây dựng cơ bản trong xã, nhất là hoạt động đầu tư công cho các công trình xây dựng NTM nâng cao, kiểu mẫu; tác động trực tiếp đến hoạt động chi thường xuyên của địa phương. Ở xã Quảng Định không có nguồn thu ổn định hằng năm, song do “sốt” đất, các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi động, các loại thuế, phí tăng theo nên thu ngân sách trên địa bàn vượt 300% trong năm 2022. Căn cứ vào tình hình thực hiện năm 2022 để làm cơ sở cân đối ngân sách của năm 2023.

“Mức phân bổ chi thường xuyên của xã Quảng Định năm 2023 là 4 tỷ đồng. Theo quy định, địa phương được cân đối 900 triệu đồng từ ngân sách cấp trên; còn lại xã tự cân đối 3,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, bước sang năm 2023, tình hình bất động sản ế ẩm, giao dịch “chững” lại dẫn đến việc giảm nguồn thu ngân sách. Xã Quảng Định đang trong tình trạng thâm hụt lương, 3 tháng gần đây, địa phương đang phải vay từ nguồn cải cách tiền lương, nguồn kết dư ngân sách để bảo đảm hoạt động của bộ máy. Hiện tại, xã không có tiền chi thường xuyên dành cho các hoạt động nghiệp vụ, đoàn thể”, ông Tùng chia sẻ.

Tình trạng đất đấu giá ế ẩm không chỉ xảy ra ở Quảng Định, mà còn xảy ra ở một số MB khác trên địa bàn huyện Quảng Xương. Trong 6 tháng đầu năm 2023, UBND huyện Quảng Xương đã tổ chức đấu giá 17 MBQH tại 9 xã, thị trấn với tổng số hơn 600 lô đất, kết quả chỉ có 157 lô đất tại 07 MB đấu giá thành công. Một số MB đưa ra đấu giá 2 - 3 lần nhưng không có lô đất nào đấu giá thành công, như: MB khu dân cư Thượng Đình 1 tại xã Quảng Định; 3 MB khu dân cư Long Thành, Lộc Xá, Xuân Tiến tại xã Quảng Long...

Tại thị xã Nghi Sơn, các lô đất đưa ra đấu giá cũng rơi vào tình trạng ế ẩm. Đơn cử, MB khu dân cư tổ dân phố Đoan Hùng, phường Hải Bình là một trong những MB có vị trí đẹp, hạ tầng được đầu tư đồng bộ với tổng số 81 lô đất. Mức giá khởi điểm được phê duyệt vào tháng 10-2022, từ 11 triệu đồng/m2 đến 16,8 triệu đồng/m2 tùy theo vị trí. Tháng 12-2022, các lô đất được đưa ra đấu giá lần đầu tiên. Kết quả, chỉ có 18/81 lô đấu giá thành công với tổng giá chênh lệch hơn 2,19 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Đến tháng 5-2023, 63 lô đất còn lại tiếp tục được đưa ra đấu giá, nhưng chỉ có 2 lô đấu thành công. Tổng giá trúng chênh lệch so với giá khởi điểm ở con số không đáng kể.

Tại MB khu dân cư tổ dân phố Hồng Phong, phường Hải Ninh có tổng số 162 lô đất đã được đưa ra đấu giá 3 lần nhưng mới chỉ đấu giá thành công được 92 lô; vẫn còn 70 lô đất đang “đợi” chủ nhân. Các MB khác cũng trong tình trạng tương tự, như: MB tổ dân phố Đại Thắng, phường Hải Lĩnh còn 13/30 lô; MB tổ dân phố Vạn Thắng, phường Nguyên Bình còn 24/58 lô.

Theo số liệu từ UBND thị xã Nghi Sơn, thực hiện Quyết định số 277/QĐ-UBND ngày 17-1-2023 của UBND tỉnh về việc phê duyệt danh mục dự án đấu giá QSDĐ năm 2023 trên địa bàn tỉnh (đợt 1), năm 2023 thị xã Nghi Sơn có 32 MB đấu giá QSDĐ với tổng diện tích đất ở là 51,95 ha; tiền sử dụng dự kiến đất thu được là hơn 717 tỷ đồng.

Riêng trong 6 tháng đầu năm 2023, thị xã đã tổ chức đấu giá 7 MB tại 7 phường, xã với tổng số 283 lô đất với diện tích đưa ra đấu giá là 37.109,68 m2. Song chỉ có 96 lô đấu giá thành công với số tiền dự kiến thu được là 120,1 tỷ đồng. Kết quả đấu giá của thị xã mới chỉ đạt 16,73% dự toán thu ngân sách so với kế hoạch được tỉnh giao tại Quyết định số 277/QĐ-UBND. Nhiều MB có tỷ lệ đấu giá thành công rất thấp, như: MB khu dân cư tổ dân phố Đoan Hùng, phường Hải Bình, MB khu dân cư tổ dân phố Hồng Phong, phường Hải Ninh; Tổ dân phố Đoan Hùng, phường Hải Bình; Tổ dân phố Đại Thắng, phường Hải Lĩnh; Tổ dân phố Vạn Thắng 1, phường Nguyên Bình...

Cần điều chỉnh giá khởi điểm

Điểm chung của các phiên đấu giá QSDĐ hiện nay là số lượng người tham gia đấu giá ít, chủ yếu là người địa phương, có nhu cầu đất ở thực. Giá trúng đấu giá cũng sát với giá sàn, chỉ chênh lệch ở mức độ thấp. Tuy nhiên, nhiều người còn cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến các cuộc đấu giá vắng khách là do giá khởi điểm hiện nay đang ở mức cao, nhiều người dân e dè. Bởi trong hai năm trước, cơn “sốt” đất đã đẩy giá đất lên cao, tạo mặt bằng giá mới.

Ông Mai Cao Cường, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Nghi Sơn cho rằng: Nhà nước siết chặt tín dụng đối với bất động sản dẫn đến thị trường bất động sản ảm đạm, trong đó có hoạt động đấu giá QSDĐ. Xu hướng các nhà đầu tư bán tháo, cắt lỗ làm cho người mua hướng đến việc nhận chuyển QSDĐ từ những dự án đã đấu giá thay vì tham gia đấu giá tại các MB mới. Hơn nữa, người tham gia đấu giá có nhu cầu ở thực sự chiếm tỷ trọng thấp, chủ yếu người tham gia đấu giá để đầu tư nhưng xu thế thị trường theo dự kiến sẽ chạm đáy vào năm 2024, do đó việc đấu giá QSDĐ sẽ còn gặp khó khăn.

Ông Cường cũng thừa nhận, giá khởi điểm để đấu giá hiện nay cao nhưng căn cứ để điều chỉnh theo quy định gặp nhiều khó khăn. Giải pháp đưa ra đó là phải xây dựng giá khởi điểm phù hợp với tình hình thị trường ở thời điểm hiện nay.

Tại thị xã Nghi Sơn, các lô đất ế ẩm tại các MB đều đã được đưa ra đấu giá nhưng thuộc các trường hợp: Đã hết thời hạn đăng ký mà không có người đăng ký tham gia đấu giá; đã hết thời hạn đấu giá chỉ có 1 người tham gia đấu giá và trả giá thấp hơn giá khởi điểm. Hơn nữa, thời gian phê duyệt giá khởi điểm đã trên 6 tháng.

Trước tình hình khó khăn trong việc tổ chức đấu giá các lô đất tại các MB, UBND thị xã Nghi Sơn đã có văn bản báo cáo UBND tỉnh để được hướng dẫn cụ thể việc điều chỉnh phê duyệt giảm giá khởi điểm để tiếp tục đấu giá đối với các lô đất còn lại cũng như một số nội dung liên quan đến hoạt động đấu giá cũng như giải đáp một số vướng mắc liên quan đến thủ tục trong hoạt động đấu giá.

Tại huyện Quảng Xương, trong giai đoạn 2020-2022, khi thị trường bất động sản sôi động, hoạt động đấu giá tại huyện Quảng Xương thời điểm đó có nhiều khởi sắc. Tuy nhiên đến cuối năm 2022 và các tháng đầu năm 2023, hoạt động này bắt đầu chững lại. Theo số liệu của ngành chức năng huyện Quảng Xương, 6 tháng đầu năm 2023, địa phương tổ chức đấu giá tại nhiều MBQH, tổng giá trị đưa ra đấu giá gần 600 tỷ đồng, song do ảnh hưởng của nền kinh tế, thị trường đất đai có dấu hiệu chững lại, giá khởi điểm tại một số MB cao nên nhu cầu tham gia đấu giá thấp, nhiều MB phải tổ chức đấu giá lại nhiều lần nên kết quả so với mục tiêu đưa ra mới đạt gần 100 tỷ đồng.

Giải pháp để tăng thu cho ngân sách địa phương từ nguồn thu QSDĐ của Quảng Xương đó là đưa vào khai thác những MB nằm trong khu dân cư, đầu tư hạ tầng thấp, mức giá vừa phải để bù đắp nguồn thu. Bên cạnh đó, địa phương tập trung thực hiện tốt công tác GPMB, bố trí tái định cư thực hiện các dự án, từ đó cũng bổ sung nguồn thu từ QSDĐ, phấn đấu đạt được dự toán trong năm 2023.

Một cán bộ chuyên môn ở lĩnh vực tài chính - kế hoạch huyện Quảng Xương băn khoăn, tại địa phương này chưa thực hiện xác định giảm giá khởi điểm đối với giá đất vì trình tự thủ tục xác định lại giá khởi điểm thực hiện như quy định đối với việc xác định giá khởi điểm lần đầu, chưa có hướng dẫn cụ thể đối với việc giảm giá khởi điểm đối với tài sản là đất.

Được biết, đối với các nội dung đề xuất của các địa phương, UBND tỉnh đã có công văn giao Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp và các ngành, đơn vị liên quan nghiên cứu các nội dung để có văn bản hướng dẫn, trả lời để các địa phương thực hiện theo thẩm quyền và bảo đảm đúng các quy định của pháp luật.

Nhóm PV Bạn đọc – TL