Mở cánh cửa “an cư” cho người thu nhập thấp (Bài 2): Thủ tục rườm rà, doanh nghiệp “kêu khó” với nhà ở xã hội

Theo báo cáo của Liên đoàn Lao động tỉnh về số liệu khảo sát, thống kê năm 2020, trên địa bàn tỉnh có khoảng 12.300 công nhân có nhu cầu về nhà ở xã hội (NƠXH), trong đó tại Khu Công nghiệp (KCN) Hoàng Long khoảng 3.000 công nhân; tại KCN Lễ Môn khoảng 3.200 công nhân; tại Khu Kinh tế Nghi Sơn khoảng 2.600 công nhân; tại TP Thanh Hóa khoảng 1.000 công nhân; tại các huyện khoảng 2.500 công nhân. Đó là chưa kể đến nhóm đối tượng là lao động tự do có mức thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở. Như vậy, có thể nói, nhu cầu về NƠXH tại Thanh Hóa là có, song hiện nay, nhiều doanh nghiệp chưa “mặn mà” tham gia đầu tư dự án NƠXH. Ngoài các dự án cũ đã và đang triển khai những năm trước đây, trong vòng 3 năm trở lại đây, trên địa bàn tỉnh chỉ có 1 dự án NƠXH ở phường Nam Ngạn được chấp thuận chủ trương và đã lựa chọn được chủ đầu tư.

Chung cư thu nhập thấp tại lô C5 thuộc Khu đô thị Nam TP Thanh Hóa. Ảnh: Việt Hương

"Ngại" đầu tư NƠXH

Ông Nguyễn Mạnh Tuấn, Trưởng Phòng Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng cho biết: Có tình trạng “chững” lại trong hoạt động đầu tư NƠXH do các vướng mắc pháp lý trong triển khai đầu tư, thực hiện các dự án NƠXH. Chỉ bàn riêng về lĩnh vực quy hoạch, sự phù hợp giữa các cấp độ quy hoạch đã có nhiều bất cập, gây khó khăn cho chủ đầu tư trong thực hiện dự án NƠXH. Đó là chưa kể đến những vướng mắc liên quan đến quy hoạch sử dụng đất hay các vấn đề thủ tục pháp lý khác.

Công ty CP Đầu tư và Xây dựng HUD4 là một trong những đơn vị đi đầu trong tỉnh về thực hiện dự án NƠXH trên địa bàn. Từ dự án đầu tiên là Chung cư thu nhập thấp Phú Sơn (thực hiện từ năm 2009) đến dự án Khu Chung cư thu nhập thấp tại lô C5 thuộc Khu đô thị Nam TP Thanh Hóa (năm 2016) và dự án NƠXH cán bộ, chiến sĩ Công an tỉnh Thanh Hóa tại phường An Hưng (hoàn thành năm 2021), đến nay công ty chưa thực hiện thêm dự án NƠXH nào trên địa bàn tỉnh.

Đối với dự án NƠXH cán bộ, chiến sĩ Công an tỉnh Thanh Hóa có quy mô 1 tòa nhà cao 11 tầng với 180 căn hộ, có tổng mức đầu tư hơn 120 tỷ đồng. Dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng vào khoảng cuối năm 2021 nhưng đến nay mới chỉ bán được vài chục căn hộ. Ông Nguyễn Phi Hùng, Giám đốc Ban Quản lý Dự án số 2, Công ty CP Đầu tư và Xây dựng HUD4, cho biết: Trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư được phê duyệt đối với dự án nêu trên, đối tượng được mua nhà là cán bộ, chiến sĩ Công an Thanh Hóa. Chủ đầu tư đã mở bán các căn hộ tại dự án từ lâu, song hiện nay nhu cầu mua nhà của nhóm đối tượng này không cao. Chủ đầu tư đang phải bù chi phí vận hành bởi số lượng cư dân vào ở còn thấp. Do đó, đơn vị đã đề xuất cơ quan có thẩm quyền được mở rộng đối tượng nằm trong 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách về NƠXH theo quy định. Có như vậy, chủ đầu tư mới có thể sớm thu hồi vốn. Các ngành chức năng của tỉnh đang xin ý kiến bộ, ngành liên quan về vấn đề này.

Nắm bắt thêm ý kiến từ một số doanh nghiệp đã đầu tư vào lĩnh vực NƠXH, một số ý kiến cho rằng vướng mắc về thủ tục pháp lý cũng như chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH chưa đủ hấp dẫn để khuyến khích các nhà đầu tư. Ngay cả một số bất cập nhỏ liên quan đến việc bàn giao trạm biến áp và công trình điện cũng tạo thành “rào cản”. Các dự án NƠXH sau khi hoàn thành, các công trình phúc lợi sẽ được bàn giao cho chính quyền địa phương quản lý. Riêng đối với các trạm biến áp và công trình điện trước đây được bàn giao cho ngành điện quản lý. Tuy nhiên, những năm gần đây, ngành điện không nhận bàn giao tài sản mà chỉ nhận theo hình thức mượn tài sản để khai thác. Trong quá trình khai thác, nếu có sự cố hỏng hóc, thì chủ đầu tư phải chịu chi phí sửa chữa. Đối với các dự án nhà ở thương mại, lợi nhuận cao, chủ đầu tư có thể bù chi phí này. Tuy nhiên, đối với dự án NƠXH thì không được như vậy. Trong quá trình đưa dự án vào sử dụng, nhiều chủ đầu tư NƠXH phải bù chi phí để vận hành ban đầu. Do lợi nhuận định mức của một dự án NƠXH theo quy định không được vượt quá 10%, cộng thêm những chi phí phát sinh trong quá trình vận hành nên một số chủ đầu tư “ngại” đầu tư vào lĩnh vực NƠXH.

Tạo cơ sở pháp lý, thu hút các nhà đầu tư

Chia sẻ về những vướng mắc liên quan đến đầu tư NƠXH, luật sư Trịnh Ngọc Ninh, Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Thanh Hóa, cho biết: Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, NƠXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của luật này. NƠXH cũng là vấn đề cấp thiết hiện đang nhận được sự quan tâm lớn của Nhà nước với mục tiêu phát triển NƠXH, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Nhà nước đã đưa ra nhiều chính sách nhằm nâng cao chất lượng, số lượng của NƠXH để đáp ứng nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, trên thực tế khi triển khai thì vẫn gặp một số vướng mắc khiến chính sách về NƠXH chưa đạt được mục tiêu Nhà nước đặt ra như: Thiếu quỹ đất phát triển NƠXH; việc bố trí nguồn vốn tín dụng cho vay ưu đãi từ nguồn ngân sách Nhà nước còn hạn hẹp; các chính sách ưu đãi chưa đủ mạnh, thủ tục đầu tư còn rườm rà nên không khuyến khích, thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư. Khi tham gia thực hiện 1 dự án NƠXH, lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án đối với trường hợp bán NƠXH không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; đối với NƠXH để cho thuê, thuê mua thì lợi nhuận không được quá 15% tổng chi phí đầu tư, dẫn đến không thu hút doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 quy định các dự án NƠXH phải dành tối thiểu 20% diện tích NƠXH trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Quy định này đối với các tỉnh, thành phố lớn là phù hợp, song đối với Thanh Hóa thì rất khó thực hiện. Trên thực tế, có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ này để không, lãng phí. Một lượng vốn lớn của doanh nghiệp không thu hồi kịp thời là “rào cản” làm giảm thu hút đầu tư.

Hiện nay, các dự án NƠXH tại Thanh Hóa tập trung chủ yếu tại khu vực TP Thanh Hóa, giá NƠXH tương đối cao, dao động từ 11 đến 13 triệu đồng/m2 tùy dự án. Như vậy, một căn hộ rộng 70m2 sẽ có giá từ 770 triệu đến trên 900 triệu đồng. Đây là một mức giá tương đối cao so với mức thu nhập của đại đa số công nhân, người lao động có thu nhập thấp.

Đối với những vướng mắc liên quan đến NƠXH đã được các cơ quan chức năng thẳng thắn nhìn nhận, đánh giá và đề xuất, kiến nghị để điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung tại các Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các văn bản pháp luật có liên quan. “Các cơ quan chức năng cần sớm ban hành riêng một quy trình và quy chuẩn riêng cho việc đầu tư xây dựng NƠXH, tạo cơ sở pháp lý thuận lợi để phát triển NƠXH, nhằm khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp đầu tư thực hiện các dự án có tính nhân văn này”, luật sư Ninh nhấn mạnh.

Nhóm PV Bạn đọc - TL

Bài cuối: Tăng tốc để hoàn thành mục tiêu hơn 13.700 căn hộ đến năm 2030.