Khai “man” giá chuyển nhượng bất động sản: Lợi trước mắt, hại lâu dài

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012), thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập phải chịu thuế. Theo đó, theo hướng dẫn của Thông tư 111/2013/TT-BTC (đã sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC), số tiền thuế TNCN mà người bán phải nộp bằng 2% giá chuyển nhượng. Nếu người bán chỉ có một nhà ở duy nhất thì khoản thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp được miễn thuế. Tuy nhiên, trên thực tế, người bán và người mua thường đưa ra những thỏa thuận “ngầm” nhằm hạ thấp giá bán thực tế để giảm số tiền thuế TNCN phải nộp vào ngân sách Nhà nước.

Không ít các hợp đồng công chứng mua bán nhà đất đang bị khai thấp hơn giá trị thực tế để trốn thuế.

Nhiều công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng tại TP Thanh Hóa có chung nhận định: Tình trạng tồn tại 2 hợp đồng giao dịch bất động sản đang là thực tế diễn ra một cách phổ biến. Theo đó, khi thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất, bản hợp đồng giao dịch giữa 2 bên sẽ được ghi số tiền thực tế, còn bản hợp đồng công chứng sẽ được ghi mức giá “ảo”, thường chỉ bằng, thậm chí thấp hơn bảng giá đất do Nhà nước quy định. Hoặc họ chỉ làm một hợp đồng công chứng ghi giá khác với giá giao nhận tiền thực tế mua bán trên giấy viết tay. Theo luật sư Lê Thị Phượng, Trưởng Phòng Nghiệp vụ 2, Công ty Luật Hợp danh Hoàng Gia (TP Thanh Hóa): Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên. Thứ nhất, do hiện nay, giá giao dịch bất động sản trên thực tế thường cao hơn, thậm chí cao hơn gấp nhiều lần giá do Nhà nước quy định, do đó khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng, các bên giao dịch thường đề nghị ghi giảm số tiền giao dịch thực tế để giảm thuế cho người bán. Bên cạnh đó, ở nhiều trường hợp, người mua muốn chủ động trong khâu giao dịch, sang tên nhà đất nên 2 bên thường thỏa thuận để người bán tự thực hiện các bước thủ tục sau khi ký hợp đồng công chứng và số tiền “trốn thuế” này thực tế lại mang lại lợi ích cho người mua.

Cũng theo luật sư Lê Thị Phượng, việc tồn tại tình trạng bất động sản “hai giá”, không chỉ gây thất thoát tiền thuế nộp vào ngân sách Nhà nước, mà chính những người tham gia giao dịch mua - bán bất động sản cũng có thể gặp rủi ro pháp lý khi xảy ra tranh chấp. Theo đó, nếu sau khi thực hiện thủ tục công chứng, một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm các điều khoản hợp đồng thì có thể phát sinh xung đột và kéo theo các rủi ro. Theo đó, bên mua không thể chứng minh được số tiền thực đã giao cho bên bán. Còn với bên bán, họ sẽ chỉ nhận được số tiền được ghi tại hợp đồng công chứng. Giấy viết tay hoặc hợp đồng “ảo” chỉ được dùng phục vụ thủ tục điều tra hoặc là một căn cứ khi các bên khởi kiện tại tòa án. Hơn nữa, tình trạng khai mức giá “ảo” khi giao dịch nhà đất thực tế đang gây ra những hệ lụy và khó khăn trong vấn đề áp giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án.

Đại diện Chi cục thuế TP Thanh Hóa, cho biết: Khi thực hiện thủ tục thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng nhà đất, cơ quan thuế còn phát hiện những bản hợp đồng công chứng mà mức giá ghi còn thấp hơn mức giá quy định của Nhà nước. Với trường hợp này, cơ quan thuế sẽ “áp” theo mức giá quy định của địa phương tại thời điểm giao dịch. Còn việc các bên khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế giao dịch là vấn đề không mới, tuy nhiên việc phát hiện, truy thu phần thuế bị thất thoát rất khó thực hiện do liên quan đến công tác điều tra.

Nghị định số 129/2013/NĐ-CP ngày 16-10-2013 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính về thuế và cưỡng chế thi hành quyết định hành chính thuế, Thông tư 166/2013/TT-BTC hướng dẫn xử phạt vi phạm hành chính về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành, nếu bị phát hiện hành vi gian lận thuế, người phải nộp thuế sẽ phải nộp đủ số tiền thuế trốn, gian lận vào ngân sách Nhà nước. Đồng thời, tùy tính chất, mức độ vi phạm, người vi phạm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với các mức: Phạt cảnh cáo, phạt tiền 1-3 lần số tiền thuế trốn đối với hành vi trốn thuế, gian lận thuế. Nếu vi phạm nặng hơn và tái phạm, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Theo quy định của Bộ luật Hình sự 2015: “Nếu một người có hành vi trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng; dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì người trốn thuế sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự”.

Bài và ảnh: Minh Hằng