Bước chuyển quan trọng trong quản lý đất đai

Luật Đất đai năm 2024 quy định, bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026; được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Từ cuối năm 2025, nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước đã khẩn trương xây dựng, lấy ý kiến và trình thẩm định bảng giá đất năm 2026. Tại Thanh Hóa, ngày 9/12/2025 HĐND tỉnh đã thông qua Nghị quyết số 52/2025/NQ-HĐND quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên phạm vi toàn tỉnh.

Thi công một dự án nhà ở thương mại trên địa bàn phường Hạc Thành.

Nghị quyết số 52/2025/NQ-HĐND được ban hành kèm theo 9 nhóm phụ lục, bao quát hầu hết các loại đất và mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh. Trong đó, đáng chú ý là các phụ lục về giá đất ở đô thị, đất ở nông thôn; đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất... Việc phân nhóm chi tiết theo từng loại đất, từng lĩnh vực sử dụng cho thấy cách tiếp cận toàn diện, đồng bộ trong xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai năm 2024.

Theo quy định, bảng giá đất mới là căn cứ pháp lý quan trọng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu có giao dịch kê khai giá thấp hơn bảng giá được công bố, cơ quan quản lý Nhà nước có thể xem xét tính hợp pháp để tính thuế, phí trên mức giá tối thiểu trong bảng giá đất mới. Với phạm vi áp dụng rộng và tác động trực tiếp đến nhiều chủ thể, từ người dân, doanh nghiệp đến các cơ quan quản lý, bảng giá đất lần này được xem là “xương sống” trong hệ thống công cụ tài chính về đất đai trong giai đoạn tới.

Tại phường Hạc Thành - trung tâm hành chính của tỉnh, có nhiều mặt bằng giá cao. Tại Đại lộ Lê Lợi, giá đất ở được xác định từ khoảng 45 - 52 triệu đồng/m2, tùy theo từng đoạn và vị trí tiếp giáp. Tuyến đường Lê Hoàn được xác lập mặt bằng giá ở nhóm rất cao, thể hiện rõ vai trò là trục phố thương mại - dịch vụ nổi trội trong không gian đô thị. Giá đất mặt tiền đường Lê Hoàn được quy định theo từng đoạn, trong đó đoạn từ đường Bến Ngự đến đường Triệu Quốc Đạt đạt 60 triệu đồng/m2; đoạn từ đường Triệu Quốc Đạt đến Đại lộ Lê Lợi lên tới 70 triệu đồng/m2. Đường Lê Hoàn (từ Đại lộ Lê Lợi đến đường Tống Duy Tân) có mức giá cao nhất 80 triệu đồng/m2, trong khi đó, các tuyến đường nhánh, có mức giá thấp hơn, phổ biến từ 45 - 70 triệu đồng/m2.

Tại phường Sầm Sơn, bảng giá đất ở đô thị thể hiện rõ yếu tố du lịch, dịch vụ ven biển. Đường Hồ Xuân Hương giá đất ở được xác định từ khoảng 36 - 45 triệu đồng/m2; đường Thanh Niên (đoạn từ chân núi Trường Lệ đến nam Tây Sơn) giá đất dao động từ 12 - 20 triệu đồng/m2. Các tuyến đường nội bộ, khu dân cư phía trong có giá thấp hơn khu vực ven biển nhưng vẫn cho thấy xu hướng tăng theo quá trình đô thị hóa và mở rộng không gian phát triển đô thị du lịch trọng điểm của tỉnh.

Không chỉ ở các khu vực đô thị trung tâm, tại các xã nông thôn có nhịp phát triển năng động, giá đất ở có sự điều chỉnh tùy từng vị trí. Tại xã Thiệu Hóa, đoạn Quốc lộ 45 từ cầu Thiệu Hóa đến bờ kênh Nam được xác định ở mức 24 triệu đồng/m2; đoạn từ bờ Bắc kênh Nam đến Đại lộ Lê Văn Hưu 22 triệu đồng/m2. Ở các tuyến đường trong xã, giá đất có sự phân tầng khá rõ, trong khi đó các trục chính liên thôn phổ biến ở mức 3,5 - 4 triệu đồng/m2, còn các đường ngõ, đường phụ mức giá thấp hơn. Đáng chú ý, các khu dân cư mới quy hoạch tại xã có mặt bằng giá cao hơn khu dân cư truyền thống, giá phổ biến ở mức 8 - 13 triệu đồng/m2.

Theo thông tin từ Phòng Đo đạc, bản đồ và Viễn thám, Sở Nông nghiệp và Môi trường, một trong những điểm mới của bảng giá đất lần này là quy định cụ thể tiêu chí xác định vị trí các loại đất, thay vì cách phân loại mang tính định tính như trước. Đối với đất nông nghiệp, vị trí đất được xác định dựa trên 3 nhóm tiêu chí: Năng suất cây trồng, vật nuôi; khoảng cách đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm; điều kiện giao thông phục vụ sản xuất.

Đối với đất phi nông nghiệp, căn cứ xác định dựa vào các tiêu chí: Mặt tiền đường, đoạn đường, ngõ, ngách, hẻm mà thửa đất tiếp giáp; độ rộng của đường, đoạn đường chưa có giá trong bảng giá đất. Điều này góp phần khắc phục tình trạng “cào bằng giá”, nhất là tại các khu vực đô thị hóa nhanh, khu dân cư mới hình thành.

Một điểm mới đáng chú ý khác là không xây dựng bảng giá đất rừng phòng hộ và rừng đặc dụng, mà xác định giá hai loại đất này theo giá đất rừng sản xuất cùng vị trí. Quy định này bảo đảm sự thống nhất, phù hợp với Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ, đồng thời tránh phát sinh phức tạp trong áp dụng.

Nghị quyết số 52/2025/NQ-HĐND cũng loại bỏ các quy định riêng đối với Khu Kinh tế Nghi Sơn như: Quy định về vị trí đất nông nghiệp, quy định về hệ số vị trí đất phi nông nghiệp. Việc này thể hiện quan điểm quản lý thống nhất, tạo mặt bằng chính sách đồng đều trên toàn tỉnh.

Lần đầu tiên, bảng giá đất điều chỉnh quy định về việc phân lớp để xác định hệ số giảm giá đối với trường hợp thửa đất là đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản (trừ khu công nghiệp, cụm công nghiệp) có chiều sâu lớn. Theo đó, hệ số giá đất giảm dần từ lớp 1 (đến 30m) với hệ số 1,0 xuống lớp 4 (trên 100m) với hệ số 0,4. Cách tính này được đánh giá là sát thực tiễn sử dụng đất, phản ánh đúng khả năng sinh lợi theo chiều sâu, đồng thời hạn chế khiếu nại, tranh chấp trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Một điểm mới mang tính thực tiễn cao là bổ sung quy định xác định giá đất đối với các khu dân cư thuộc mặt bằng quy hoạch khu dân cư mới tiếp giáp đường trục chính đã có giá trong bảng giá đất nhưng các tuyến đường nội bộ chưa được quy định trong bảng giá đất. Giá đất được xác định theo hệ số 1,2; 1,0 hoặc 0,8 so với giá đất đường trục chính, tùy theo mặt cắt đường.

Với nhiều điểm mới đáng chú ý, bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1/2026 được kỳ vọng sẽ trở thành công cụ quản lý hiệu quả hơn, góp phần sử dụng hợp lý nguồn lực đất đai, tăng thu ngân sách, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Đây cũng là bước chuẩn bị quan trọng để Thanh Hóa bước vào giai đoạn phát triển mới, với yêu cầu ngày càng cao về minh bạch và kỷ cương trong quản lý đất đai.

Bài và ảnh: Việt Hương