Nghiên cứu kỹ các quy định về xây dựng bảng giá đất

Thiếu tướng Nguyễn Thanh Hồng, nguyên Ủy viên Thường trực Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội, hiện cư trú tại TP Thanh Hóa: Cần giữ ổn định bảng giá đất trong một giai đoạn nhất định để hoạch định các chính sách phát triển

Việc lấy ý kiến, cách thức tổ chức lấy ý kiến và tiếp thu các ý kiến đóng góp đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này có nhiều điểm mới đáng hoan nghênh. Tuy nhiên, tôi cho rằng ngoài dự thảo luật công khai trên phương tiện thông tin đại chúng, đề nghị Quốc hội, các vị đại biểu Quốc hội cùng ban soạn thảo dự án luật cung cấp thêm một số loại tài liệu như bản so sánh với Luật Đất đai năm 2013, đánh giá tác động các chính sách lớn sửa đổi để dễ dàng, thuận tiện cho cử tri trong quá trình nghiên cứu, đóng góp ý kiến vào dự thảo.

Về nội dung, dự thảo Luật lần này đã đưa ra nhiều giải thích từ ngữ theo hướng chuẩn hoá, làm cơ sở quy định các điều, khoản trong dự án luật, khắc phục được một số bất cập, tồn tại, kẽ hở trong Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, vẫn có một số nội dung cần phải nghiên cứu, xem xét lại. Ví dụ, tại Điều 78 của dự thảo quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cụm từ: Dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã được giải thích: “Dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các dự án phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thực hiện chính sách về phát triển hạ tầng, đô thị, nông nghiệp, nông thôn; giải quyết các vấn đề chính sách xã hội, bảo vệ môi trường, bảo tồn di sản văn hóa, phân bổ công bằng, hài hòa giá trị tăng thêm từ đất, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, nhằm phát triển kinh tế của đất nước, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân.”

Tôi cho rằng cách viết như trên còn chung chung, không có tính định lượng mà chủ yếu mang tính định tính. Nội dung này cần phải được giải thích rõ ràng hơn, đồng thời chuyển phần này trong Điều 78 về phần giải thích từ ngữ để phù hợp hơn. Bởi, nếu chúng ta làm chuẩn được phần giải thích từ ngữ thì khi đọc vào, người dân sẽ hình dung ngay được dự án nào là dự án thuộc Dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Đi vào các nội dung của Điều 78, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm: “Dự án công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư … (khoản 1)”. Nếu quy định như vậy thì tất cả các dự án đầu tư công liên quan đến thu hồi đất sẽ có diện rất rộng. Ở điều luật cũ (khoản 1 Điều 62 Luật Đất đai 2013) quy định rõ hơn: “Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất”. Do đó, tôi cho rằng ở các nội dung này, cần quy định cụ thể, bao quát và dự liệu được tình huống cụ thể từng địa phương, từng thời điểm để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay.

Về giá đất, theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, việc bỏ khung giá đất là điểm đổi mới căn bản nhằm xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường. Trên thực tế, giá đất là khó lường, thực hiện mục tiêu giá đất sát với giá thị trường nhưng trước những biến động như hiện nay thì làm cách nào để quy định vào điều luật cũng như cách thức tổ chức thực hiện khi áp dụng luật là việc cần phải nghiên cứu kỹ. Theo quan điểm cá nhân tôi, đất là công cụ để Nhà nước duy trì quyền lực, do đó giá đất là loại giá đặc biệt, Nhà nước ấn định ổn định trong một giai đoạn nhất định, xoay quanh khung giá đấy để xác định giá. Trước đây, chúng ta có khung giá đất 5 năm theo một giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội. Giá đất là chuẩn mực làm căn cứ, điều kiện phát triển ở các lĩnh vực khác, duy trì thị trường đất đai ổn định. Bây giờ, bỏ khung giá đất, chúng ta dự kiến có bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm.

Tôi cho rằng cần hết sức cân nhắc đối với quy định này bởi căn cứ xác định giá đất mặc dù đã có các tổ chức tư vấn xác định giá đất, song các tổ chức tư vấn ngoài Nhà nước hoạt động như thế nào để dáp ứng yêu cầu, làm sao bảo đảm tính độc lập của tổ chức này, tiêu chuẩn, tiêu chí điều kiện để tổ chức hành nghề quy định ra sao để bảo đảm hiệu quả cũng là một vấn đề đáng bàn bởi định giá đất khác với định giá các loại tài sản khác.

Bên cạnh đó, việc thay đổi bảng giá đất hàng năm sẽ gây khó khăn trong quá trình áp dụng trong thực tiễn khi ban hành các quyết định thu hồi đất, năm nay thu hồi đất giá như thế này, sang năm thu hồi giá khác, thu thuế khác ... dễ dẫn đến những bất cập trong triển khai thực hiện, tạo ra sự thiếu ổn định.

Theo tôi, vẫn cần giữ ổn định bảng giá đất trong một giai đoạn nhất định, để xoay quanh trục giá đất để chúng ta hoạch định các chính sách phát triển kinh tế - xã hội.

Luật gia Đỗ Văn Hán, Phó Chủ tịch Hội Luật gia huyện Thọ Xuân: Cần có quy định làm cơ sở pháp lý để các địa phương tháo gỡ vướng mắc liên quan đến đất nông, lâm trường

Tại Điều 71 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về căn cứ để điều chỉnh quy hoạch SDĐ như: Có sự điều chỉnh chiến lược, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội làm thay đổi chỉ tiêu SDĐ; Có sự điều chỉnh quy hoạch SDĐ của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới quy hoạch SDĐ… Đồng thời, dự thảo cũng quy định điều chỉnh về quy mô, địa điểm, số lượng dự án, công trình mà không làm thay đổi về chỉ tiêu SDĐ theo loại đất và khu vực SDĐ theo chức năng trong quy hoạch SDĐ.

Nội dung điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDĐ là một phần của quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được quyết định, phê duyệt. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDĐ của cấp đó....

Trước hết, tôi cho rằng cần thống nhất về nhận thức rằng quy hoạch, kế hoạch SDĐ phải ổn định lâu dài, đúng mục đích để phát triển kinh tế - xã hội... Trong thực tiễn những năm gần đây, do nhu cầu điều chỉnh địa giới hành chính như sáp nhập các xã, huyện, xây dựng các khu công nghiệp, các trang trại, gia trại, khu đô thị mới... đòi hỏi cần có sự điều chỉnh về quy hoạch, kế hoạch SDĐ như một tất yếu khách quan của quá trình xây dựng và phát triển... Do đó, Dự thảo luật cũng nên đề cập về thời gian điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDĐ sao cho có hiệu quả nhất, tránh tình trạng để kéo dài, gây lãng phí quỹ đất.

Điều 175 của dự thảo quy định về đất do các công ty nông, lâm nghiệp quản lý, sử dụng. Tại điều luật này đã quy định việc xử lý diện tích đất có nguồn gốc nông, lâm trường mà tổ chức SDĐ giải thể và diện tích đất các nông, lâm trường bàn giao cho địa phương thì UBND cấp tỉnh tiếp nhận phần diện tích đất này và quyết định việc sử dụng vào mục đích theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ, trong đó ưu tiên giao đất, cho thuê đất cho đồng bào dân tộc thiểu số, cho cá nhân ở địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất; công nhận QSDĐ cho người đang nhận khoán, người đang thuê đất của công ty nông, lâm nghiệp để sử dụng; xác định quỹ đất để sử dụng vào mục đích công cộng, các mục đích khác của địa phương. Đồng thời xử lý thu hồi đất đối với các trường hợp đang cho thuê, cho mượn trái pháp luật, bị lấn, chiếm, liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư không đúng quy định.

Thực tiễn cho thấy các nông, lâm trường giải thể đã để lại hậu quả về các hộ SDĐ lâu dài và phức tạp. Trong quá trình tổ chức sản xuất, các nông, lâm trường đã cấp đất cho các hộ công nhân để xây dựng nhà ở, đất sản xuất... Đến nay, đã mấy chục năm các hộ này vẫn ở, sinh hoạt, sản xuất trên đất của nông, lâm trường. Nhiều năm nay chưa thể cấp trích lục đất cho các hộ này được, bản thân các hộ cũng không thể thế chấp diện tích đất này để vay vốn ngân hàng phát triển kinh tế. Các xã, thị trấn có số hộ đất cấp không đúng cũng đang loay hoay giải quyết tình trạng này. Vì vậy, cấp có thẩm quyền cần quan tâm giải quyết thỏa đáng các trường hợp vướng mắc kéo dài chưa xử lý được. Luật Đất đai sửa đổi cũng cần có quy định để chính quyền các địa phương có cơ sở pháp lý tháo gỡ khó khăn này trong thời gian tới để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người dân.