Giao dịch bất động sản bằng hợp đồng vay vốn: Người mua ôm hận! (Bài 1) - Từ “điểm nóng” Mặt bằng 584

Hợp đồng vay vốn là giao dịch được các chủ đầu tư sử dụng để “lách luật” khi dự án bất động sản chưa hoàn thiện đầy đủ các hạng mục đầu tư theo quy định đã đưa vào kinh doanh hoặc huy động vốn. Song, dạng hợp đồng này đang tồn tại khá phổ biến trên thị trường hiện nay. Bởi, một phần vì người mua ham lời, một phần vì không nắm vững các quy định của pháp luật, nghe theo những lời hứa “có cánh” của nhà đầu tư dẫn đến ôm “trái đắng” khi doanh nghiệp “bội ước”.

MB 584, phường Quảng Thành (TP Thanh Hóa) đang được tổ chức thi công đồng loạt, nhiều mâu thuẫn, bất đồng xảy ra giữa khách hàng với chủ đầu tư.

Từ cuối năm 2023 đến nay, tại Dự án khu dân cư Đông Nam đô thị Đông Phát (hay còn gọi là MB 584), phường Quảng Thành (TP Thanh Hóa) do Công ty TNHH BNB làm chủ đầu tư, hàng trăm lô đất đang được các hộ dân triển khai thi công rầm rộ. Tuy nhiên, giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án này đang tồn tại nhiều mâu thuẫn, bất đồng khó giải quyết. Cũng từ đây, nhiều “khuất tất” của chủ đầu tư được “phơi bày”.

1 lô đất “bán” cho nhiều người?

Dự án khu dân cư Đông Nam đô thị Đông Phát được UBND tỉnh công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại Quyết định số 1055/QĐ-UBND, ngày 26/3/2020. Theo đó, dự án có tổng diện tích hơn 35.400m2, tương ứng 257 lô đất, gồm 211 lô liền kề và 46 lô biệt thự.

Ngay sau khi trúng đấu giá, chủ đầu tư còn chưa xây dựng đầy đủ kết cấu hạ tầng theo quy định đã tiến hành huy động vốn của khách hàng bằng hình thức hợp đồng vay vốn, và việc “ghi danh” tên chủ đất được hợp thức hóa bằng bản đăng ký nguyện vọng, có ghi rõ số lô đất mà khách hàng có nhu cầu “mua”. Trong các bản đăng ký nguyện vọng, chủ đầu tư cũng xác nhận rõ việc bảo đảm quyền được ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng khi dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, từ đầu năm 2023, khi Công ty TNHH BNB triển khai cho khách hàng đăng ký nguyện vọng nhận đất, xây thô nhà ở theo thiết kế, nhiều hộ dân mới ngỡ ngàng khi lô đất của mình cùng lúc được “bán” cho nhiều người.

Dự án khu dân cư Đông Nam, làng Tân Thọ, xã Đông Tân, phường Phú Sơn, TP Thanh Hóa cũng đang được người dân triển khai xây dựng.

Đơn cử như trường hợp của anh Lê Ngọc H., ở TP Thanh Hóa. Tháng 10/2021, anh H. có nhu cầu mua sản phẩm tại MB 584 nên đã giao dịch với Công ty TNHH BNB thông qua hình thức ký hợp đồng vay vốn, kèm theo là bản đăng ký nguyện vọng “mua” lô đất LK141. Anh H. đã nộp đầy đủ số tiền là 1 tỷ 260 triệu đồng theo tiến độ 3 đợt, đồng thời được chủ đầu tư giao biên bản bàn giao đất và hồ sơ thiết kế. Bẵng đi từ đó đến hết năm 2023, anh H. không nhận được bất cứ văn bản hay cuộc gọi, thông tin nào từ chủ đầu tư về việc tổ chức xây dựng và thu tiền xây thô theo tiến độ, hay mời đến làm việc, giải quyết các vấn đề liên quan đến bản đăng ký nguyện vọng đã được xác nhận. Đến tháng 3/2024, anh H. “ngã ngửa” người khi nhận được thông báo của chủ đầu tư về việc chấm dứt nguyện vọng đăng ký đối với lô đất LK141. Chạy xuống vị trí lô đất kiểm tra, anh H. thấy có người đang xây dựng nhà ở ngay trên lô đất của mình đã nộp tiền và đăng ký.

Trong đơn gửi cơ quan báo chí, anh H. cho biết thêm: Sau cuộc làm việc với đại diện chủ đầu tư là ông Nguyễn Huy Hoàng, chức vụ kế toán trưởng và được công ty giao xử lý sự việc, ông Hoàng đã đồng ý giải quyết cho anh H. bằng hình thức, công ty sẽ mua lại lô đất LK141 với giá 1tỷ 600 triệu đồng và thanh toán tiền thành 4 lần. Lần 1 vào ngày 16/4 với số tiền 300 triệu đồng, lần 2 vào ngày 29/4 với số tiền 200 triệu đồng, lần 3 vào ngày 20/5 với số tiền 500 triệu đồng, lần 4 vào ngày 20/6 với số tiền 600 triệu đồng. Tuy nhiên đến nay, sau nhiều lần lên làm việc trực tiếp và gọi điện, Công ty TNHH BNB mới chỉ trả cho anh H. số tiền 300 triệu đồng vào ngày 16/4.

Theo tìm hiểu của phóng viên, sở dĩ lô đất LK141 được giao cho khách hàng khác xây dựng cũng vì lý do lô đất của khách hàng này (LK239) lại được chủ đầu tư “bán” cho 1 khách hàng khác. Và, để giải quyết “khiếu nại” của khách hàng ở lô LK239, chủ đầu tư đã “đền” cho khách hàng lô LK141.

Theo phản ánh của nhiều khách hàng tới Báo Thanh Hóa, tình trạng 1 lô đất bán cho nhiều người tại MB 584 đang tiếp tục diễn biến phức tạp. Không chỉ “bán” cho 2 khách hàng, có những lô đất thậm chí chồng lấn đến 3, 4 khách hàng. Nhiều khách hàng khi nghi ngờ, hoặc phát hiện sự chồng lấn gọi điện hoặc đặt lịch, yêu cầu làm việc với chủ đầu tư nhưng Công ty TNHH BNB vẫn chưa cử người đủ thẩm quyền đứng ra trả lời và trốn tránh xử lý sự việc.

Bất đồng quyền lợi, mâu thuẫn dai dẳng

Chưa đến nỗi “bi đát” như các khách hàng bị giao đất chồng lấn, nhưng nhiều khách hàng thực hiện đóng tiền xây thô theo tiến độ, hoặc nhận đất đăng ký tự xây dựng cũng đang trong tình trạng “khóc dở, mếu dở”.

Theo bản đăng ký nguyện vọng được Công ty TNHH BNB ký cùng ngày với hợp đồng vay vốn, sản phẩm “mua bán” lách luật này chính là nhà ở xây thô theo thiết kế được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Do đó, từ đầu năm 2023, Công ty TNHH BNB bắt đầu gửi thông báo về tiến độ xây thô và hoàn thiện mặt ngoài của dự án. Theo đó, chủ đầu tư sẽ tiến hành khởi công đồng bộ mặt bằng từ ngày 1/3/2023 và yêu cầu các hộ dân đóng tiền theo tiến độ. Một số khách hàng, ngay trong giai đoạn đầu đã nghiêm chỉnh “chấp hành”. Tuy nhiên theo phản ánh của người dân, chủ đầu tư đã không thực hiện đúng cam kết về tiến độ theo hợp đồng xây thô, cũng như chất lượng xây dựng công trình không bảo đảm.

Nhiều hộ dân tại Khu đô thị sinh thái Núi Long, TP Thanh Hóa đã sinh sống ổn định nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp anh N.T.V. (tên nhân vật đã được thay đổi), ở TP Thanh Hóa có nhu cầu gấp về nhà ở nên anh là một trong những khách hàng đầu tiên “chấp hành” việc đóng tiền xây thô nhà ở theo yêu cầu của chủ đầu tư. Và, chủ đầu tư cũng đã triển khai thi công công trình nhà ở cho anh từ tháng 3/2023. Song, đến nay anh vẫn chưa nhận được nhà để ở. Anh V. cho biết, đến chính nhà thầu xây dựng cũng... phát khóc, vì chủ đầu tư không thanh toán chi phí xây dựng cho họ theo đúng hợp đồng xây thô, dẫn tới cả tiến độ và chất lượng ngôi nhà của anh đều bị ảnh hưởng. “Sau nhiều lần kiến nghị, đơn từ, đến nay chủ đầu tư mới phối hợp với nhà thầu tìm phương án gia cố hệ thống cột chính, khắc phục cho gia đình tôi” - anh V. chán nản.

Từ sự mất uy tín về tiến độ, chất lượng khi triển khai xây dựng công trình trong giai đoạn đầu, đến việc chủ đầu tư đưa ra đơn giá xây thô mà khách hàng cho rằng cao “ngất ngưởng” so với giá thị trường nên nhiều khách hàng đã không đồng ý đóng tiền cho chủ đầu tư xây dựng mà tự tổ chức xây.

Điều đáng nói ở đây là khi khách hàng tự tổ chức xây dựng nhà thì bị chủ đầu tư “ép” bằng việc “đóng khống” nhiều khoản tiền vô lý. Những khoản tiền này không được nộp vào tài khoản của chủ đầu tư mà lại chuyển vào tài khoản của các cá nhân khác nhau, không biết có thẩm quyền, chức vụ gì trong Công ty TNHH BNB, cũng không có người có thẩm quyền đứng ra ký và đóng dấu?.

Theo đó, mỗi lô đất khách hàng tự triển khai xây dựng, Công ty TNHH BNB yêu cầu khách hàng đóng từ 300 - 350 triệu đồng. Nhiều khách hàng cho hay, chủ đầu tư lý giải đây là các khoản tiền liên quan đến chi phí thiết kế, quản lý, cọc xây dựng theo quy hoạch... Khách hàng L.T.C, ở huyện Thọ Xuân bức xúc: “Hơn 350 triệu đồng mà chủ đầu tư yêu cầu khách hàng đóng được “lý giải” bao gồm: 50 triệu đồng chi phí... để được ép cọc, 50 triệu đồng chi phí làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên dưới 80 triệu đồng chi phí quản lý, gần 170 triệu đồng chi phí bảo đảm nhà thầu xây dựng đúng thiết kế”.

“Chủ đầu tư có nói sẽ trả lại số tiền đặt cọc chi phí bảo đảm nhà thầu xây dựng nếu không vi phạm thiết kế, tuy nhiên không có cam kết rõ ràng bằng văn bản về thời hạn hoàn trả. Chúng tôi hiện mất niềm tin vào chủ đầu tư này và thực tế, nhiều khách hàng đã xây dựng xong nhà, sinh sống ổn định nhưng vẫn chưa nhận lại được số tiền này”, anh C. cho biết thêm.

Trong phản ánh tới Báo Thanh Hóa, nhiều khách hàng bức xúc, trong quá trình thực hiện việc xây thô, chủ đầu tư không hợp tác với khách hàng để giải quyết các vấn đề vướng mắc và lắng nghe trao đổi, đề xuất, mà còn liên tục thay đổi chính sách trong một thời gian rất ngắn. Khi thì thúc ép phải để chủ đầu tư tổ chức xây thô; khi thì lại ép dân phải tự xây. Các chính sách thu tiền cũng khác nhau, tùy đối tượng, tùy mối quan hệ và... “thái độ” của khách hàng.

Anh Tr.Đ.T, ở TP Thanh Hóa, cho hay: “Tôi có 2 lô đất kề nhau tại MB 584. Nhìn “bài học” của những khách hàng đóng tiền cho công ty xây dựng nhà ở thô, quả thực tôi không dám đóng tiếp tiền vào doanh nghiệp này nữa. Tuy nhiên, nếu không tiến hành xây dựng, nhỡ chủ đầu tư lại “bí mật” thanh lý hợp đồng vay và bản đăng ký nguyện vọng thì còn thiệt thòi nhiều hơn. Để được chủ đầu tư bàn giao đất cho xây dựng, tôi còn phải nộp “khống” 200 triệu đồng. Không những thế, cứ ít hôm, lại có người xưng là nhân viên của công ty nhắn yêu cầu chuyển thêm các khoản tiền “không tên”, thực sự tôi rất bức xúc. Chúng tôi lo lắng đó là, việc nộp từ 300 - 350 triệu đồng để được xây dựng nhà ở trên mặt bằng này rất dễ dàng bị chủ đầu tư lật lọng và việc đòi lại số tiền này, e là khá viển vông!".

Nhiều khách hàng còn phản ánh với phóng viên, sau nhiều lần “bội tín” với khách hàng, Công ty TNHH BNB liên tục thay đổi người đại diện tại Chi nhánh Thanh Hóa. Gọi điện không được, nhắn tin cũng không xong, lên tìm gặp thì trốn tránh, cử người không đủ thẩm quyền ra làm việc... Vì vậy, hàng trăm khách hàng đã bỏ ra hàng tỷ đồng vào mặt bằng này, lại mua về đủ những thấp thỏm, âu lo, hoang mang, bế tắc!

Nhóm Phóng viên

Bài 2: Hợp tác hay “bẫy” huy động vốn.