Hợp đồng hợp tác hay kịch bản chiếm đoạt tài sản? - Góc khuất từ vụ TNC huy động vốn “chui” vào Dự án Yên Trạch (Bài cuối): Nhà đầu tư cần tỉnh táo!

Hoạt động đầu tư, tìm kiếm lợi nhuận không bị pháp luật nghiêm cấm là quyền lựa chọn của nhà đầu tư. Tuy nhiên, để tránh mắc vào những "cạm bẫy” giăng sẵn, nhà đầu tư cần tỉnh táo, đặc biệt là thận trọng ở khâu kiểm chứng pháp lý dự án. Tuy nhiên, việc kiểm chứng pháp lý dự án thật sự có dễ dàng hay không? Khi thông tin về dự án trở thành “đặc quyền”, các chiêu trò huy động vốn chui vẫn còn nhiều miền đất hứa!

Dự án Yên Trạch hiện nay mới thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng, UBND TP Sầm Sơn đang tiến hành quy trình, thủ tục đấu giá.

Nhà đầu tư “ma” lộng hành thị trường

Không riêng gì nhóm 7 nhà đầu tư tại TP Thanh Hóa, hàng loạt vụ việc tương tự, “núp” dưới tên “hợp tác đầu tư”, “thỏa thuận đầu tư”... đã và đang xảy ra trên cả nước. Điểm chung của các vụ việc này đều xoay quanh kịch bản quen thuộc: Doanh nghiệp tự “vẽ” ra dự án “tiềm năng lớn”, mời gọi nhà đầu tư cá nhân góp vốn bằng hợp đồng hợp tác hoặc thỏa thuận đầu tư với cam kết lợi nhuận “khủng”. Chiếm dụng được vốn, chủ đầu tư ôm tiền và tìm cách lẩn tránh, khiến nhà đầu tư rơi vào thế bị động hoàn toàn.

Nhiều vụ việc điển hình, quy mô lớn đã diễn ra và vẫn đang có xu hướng tiếp diễn phức tạp thời gian gần đây, như vụ Công ty CP Bất động sản Nhật Nam do bà Vũ Thị Thúy cầm đầu đã lừa đảo gần 26.000 cá nhân, với số tiền hơn 9.113 tỷ đồng. Thủ đoạn của doanh nghiệp này là đưa ra thông tin quảng cáo sai sự thật về việc công ty đã đầu tư các dự án bất động sản, kinh doanh nhà hàng, khách sạn có hiệu quả và liên tục đưa ra nhiều hình thức hợp tác kinh doanh với các mức phân chia lợi nhuận, có thể lên tới hàng trăm %/năm. Tuy nhiên thực tế, công ty đầu tư mua các bất động sản để bán nhưng không có lãi, hoạt động nhà hàng, khách sạn thua lỗ, dẫn đến đóng cửa. Theo cơ quan điều tra, bà Thúy dùng hơn 4.297 tỷ đồng để trả tiền gốc, lãi cho chính các nhà đầu tư. Số tiền còn lại là hơn 4.816 tỷ đồng, bà Thúy chiếm đoạt, sử dụng cá nhân, đến nay không còn khả năng chi trả.

Đặc biệt mới đây, ngày 28/2/2025, cơ quan Cảnh sát điều tra Công an quận Long Biên (Hà Nội) đã khởi tố bị can và ra lệnh bắt tạm giam đối tượng cầm đầu Lê Thị Hiền tại tỉnh Hải Dương để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo điều tra ban đầu, Lê Thị Hiền đã sử dụng hai pháp nhân công ty là Liên hiệp Hợp tác xã Việt Nam và Công ty CP Tập đoàn Chợ Toàn Cầu, với vốn điều lệ “ảo” 200 tỷ đồng để “đánh bóng” tiềm lực tài chính của doanh nghiệp. Sau đó, thông qua các dự án “bánh vẽ”, Hiền và đội ngũ môi giới trong công ty đã kêu gọi người dân, doanh nghiệp ký kết hợp đồng hợp tác, xúc tiến đầu tư để huy động vốn.

Đặc biệt, để gây dựng lòng tin của các nhà đầu tư, Hiền đã chỉ đạo dựng thiết kế đồ họa 3D, phối cảnh tổng thể và đánh số các quầy, căn ki-ốt tại các dự án, dự kiến thời gian khởi công, thi công, xây dựng, hoàn thành, tổ chức các buổi hội thảo, tặng quà, giới thiệu dự án đầu tư tại các tỉnh, thành phố và tại văn phòng công ty. Tuy nhiên, trên thực tế các dự án đều không được thực hiện, có dự án còn chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng vẫn được Hiền sử dụng làm tài sản đối ứng để huy động vốn.

Thông qua hình thức ký hợp đồng hợp tác đầu tư, từ tháng 10/2021 đến tháng 6/2022, với việc đưa ra chính sách trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư (hơn 30%/năm) và chiết khấu hoa hồng “khủng” (hơn 25%) cho môi giới, Lê Thị Hiền đã huy động được gần 400 tỷ đồng của hơn 1.600 nhà đầu tư trong cả nước. Hiện đã có hơn 200 người gửi đơn tố cáo đối tượng với cơ quan điều tra.

Theo cảnh báo của giới chuyên gia, thị trường bất động sản tại một số các địa phương vẫn đang khá “nóng sốt”. Đây là mảnh đất màu mỡ cho các chiêu trò huy động vốn trá hình. Các hợp đồng hợp tác đầu tư nhưng thiếu ràng buộc pháp lý, không minh bạch về quyền và nghĩa vụ đôi bên đang là những chiếc “bẫy” tài chính rất nguy hiểm.

Tỉnh táo trước ảo vọng lợi nhuận cao - bài học từ những “cú lừa” hợp đồng hợp tác

Từ một hợp đồng hợp tác tưởng chừng minh bạch, hoạt động đầu tư thông qua các hình thức hợp tác đã giăng ra những chiếc bẫy pháp lý hoàn hảo, biến nhà đầu tư thành con nợ bất đắc dĩ, mất tiền mà không có đường lui. Vụ việc này không chỉ là bài học cho những nhà đầu tư nhẹ dạ, mà còn là lời cảnh báo về chiêu trò “hợp đồng hợp tác” biến tướng đang âm thầm diễn ra trên thị trường bất động sản.

Trở lại với vụ việc TNC huy động vốn tại Dự án Yên Trạch, nhà đầu tư đã quá dễ tin vào các lời mời gọi hấp dẫn mà thiếu đi kỹ năng kiểm chứng pháp lý. Hàng loạt yếu tố mang tính chất quyết định đã bị bỏ qua như: Không yêu cầu kiểm tra kỹ pháp lý gốc của dự án, dẫn đến bị “ru ngủ” bởi các văn bản mập mờ, “đánh tráo khái niệm”; tin vào “tiến độ” tự “vẽ” của doanh nghiệp; chấp nhận ký hợp đồng hợp tác với những điều khoản sơ sài, không ràng buộc trách nhiệm hoàn vốn khi dự án thất bại.

Theo luật sư Lê Văn Cảnh, Đoàn Luật sư Hà Nội, để tránh mắc vào những "cạm bẫy” đã giăng sẵn, nhà đầu tư cần tỉnh táo, thận trọng, cân nhắc kỹ và đặc biệt lưu ý những yếu tố sau đây: Thứ nhất, trước khi tham gia góp vốn, cần tìm hiểu kỹ thông tin về các dự án đầu tư và năng lực của tổ chức huy động vốn. Khách hàng có quyền yêu cầu bên bán cung cấp hồ sơ pháp lý của dự án như: Giấy chứng nhận chủ đầu tư; Quyết định thu hồi đất và bàn giao mốc giới của cơ quan có thẩm quyền; Bản vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng... Trên cơ sở đó, khách hàng có thể đối chiếu thông tin các giấy tờ pháp lý như giấy phép thành lập và hoạt động, ngành nghề kinh doanh,... nhờ luật sư, chuyên gia kiểm tra pháp lý, đánh giá những rủi ro để ký kết các hợp đồng hợp tác, hợp đồng liên kết, biên bản thỏa thuận. Thứ hai, các đối tượng thường lợi dụng sự nhẹ dạ, cả tin, đánh vào tâm lý của nhiều nạn nhân mong muốn hưởng lãi suất đầu tư lớn. Do đó, cần phải kiểm chứng thông tin trước mọi lời cam kết trả lợi nhuận cao 30 - 40%, thậm chí 50 - 70% để kêu gọi đầu tư. Thứ ba, yêu cầu hợp đồng phải ghi rõ cơ chế rút vốn, hoàn tiền khi dự án không triển khai và nhà đầu tư cần có những biện pháp theo dõi, giám sát, kiểm chứng mục đích sử dụng của nguồn tiền đã góp vốn. Những trường hợp không cung cấp hồ sơ pháp lý hoặc không cung cấp đủ thì không nên mạo hiểm ký hợp đồng để phải lĩnh rủi ro về sau. Đặc biệt, nhà đầu tư tuyệt đối tránh những hợp đồng cấm tiết lộ hay che giấu thông tin.

Minh bạch thông tin - không phải “đặc quyền” mà là nghĩa vụ

Như vậy, khuyến cáo của các chuyên gia, luật sư đều nhấn mạnh: Khi ký kết hợp tác liên quan đến dự án bất động sản, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai, phía nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý và tìm hiểu kỹ thông tin về các dự án.

Thời điểm tháng 4/2022, khi Công ty TNC huy động vốn, Dự án Yên Trạch hiện mới chỉ có phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, mặc dù quy định đầy đủ tại Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, thế nhưng việc công bố thông tin quy hoạch đến nay vẫn thực hiện theo cách gọi là “đối phó”. Mặc dù đang được coi là “đúng quy định”, nhưng việc “công khai” này lại không cung cấp được thông tin cần thiết cho người dân bởi thiếu dữ liệu cần thiết. Điều này vô tình khiến cho việc thực hiện một quy định rất đúng, rất cần thiết trở thành... vô nghĩa.

Theo Luật Tiếp cận thông tin năm 2016, người dân còn có quyền yêu cầu cung cấp thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án tại các cơ quan có thẩm quyền. “Mọi công dân đều bình đẳng, không bị phân biệt đối xử trong việc thực hiện quyền tiếp cận thông tin”. Tuy nhiên trên thực tế, không phải người dân nào cũng có thể trực tiếp lên các cơ quan công quyền để yêu cầu được cung cấp và kiểm chứng các pháp lý được nhà đầu tư cung cấp. Trong khi đó, công nghệ thông tin hiện đã phát triển rất mạnh mẽ, các cơ quan Nhà nước hoàn toàn có công cụ để xây dựng cổng tra cứu pháp lý dự án trực tuyến, nơi mà mọi người dân, nhà đầu tư chỉ cần vài thao tác là có thể kiểm tra chính xác tình trạng pháp lý của dự án.

Thông tin về Dự án Yên Trạch hiển thị tình trạng “không có dữ liệu” trên Cổng thông tin Viện Quy hoạch Thanh Hóa.

Điển hình như về vụ việc Công ty TNC và nhóm nhà đầu tư ở Dự án Yên Trạch, UBND TP Sầm Sơn thông tin: Đơn vị đã công khai quy hoạch dự án đúng quy định, niêm yết quy hoạch “tại các khu dân cư và bảng thông báo trên địa bàn”.

Ngoài ra, bản scan quy hoạch được duyệt được gửi lên Viện Quy hoạch Thanh Hóa để đăng tải lên cổng thông tin quy hoạch của Viện”. Tuy nhiên, ngay với những thông tin rất “chung chung” này, ở thời điểm hiện tại, khi PV thực hiện tra cứu về Dự án Yên Trạch, Cổng thông tin Viện Quy hoạch Thanh Hóa hiển thị tình trạng “không có dữ liệu”?

Hơn nữa, khi hậu quả đã xảy ra, nhà đầu tư hoang mang, bế tắc “cầu cứu” tới báo chí và các cơ quan chức năng để làm rõ, định hướng cách khắc phục cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, để thu thập đầy đủ thông tin pháp lý dự án, có văn bản đối chứng pháp lý “thật”, “giả”, từ cuối tháng 10/2024, PV Báo Thanh Hóa nhiều lần liên hệ trực tiếp với UBND TP Sầm Sơn nhưng không nhận được sự phối hợp kịp thời.

Phải đến khi Báo Thanh Hóa có công văn chính thức, chính quyền địa phương mới bố trí làm việc và cung cấp tài liệu. Đại diện lãnh đạo Phòng Kinh tế - Tài chính UBND TP Sầm Sơn cũng rất “né tránh” khi phóng viên muốn tìm hiểu các thông tin “sâu” hơn, cụ thể về tiến độ giải phóng mặt bằng dự án?

Hệ lụy của sự chậm trễ, không thiện chí thông tin khiến nhà đầu tư không có căn cứ để đối chứng sớm, doanh nghiệp lừa đảo có thêm thời gian xóa dấu vết, tẩu tán tài sản, đồng thời gây khó khăn cho cơ quan điều tra khi xử lý sau này vì bằng chứng bị xóa bỏ hoặc thay đổi. Việc này cũng sẽ tạo tiền lệ xấu cho các doanh nghiệp khác “học” theo chiêu trò huy động vốn chui, gây bất ổn thị trường.

Vụ việc huy động vốn trái phép tại Dự án Yên Trạch, không chỉ là bài học cho các nhà đầu tư, mà còn là lời cảnh báo mạnh mẽ tới chính quyền địa phương. Khi người dân được tiếp cận thông tin đầy đủ, kịp thời, các chiêu trò lừa đảo sẽ dần tự khắc bị loại bỏ. Minh bạch thông tin dự án không phải việc làm theo yêu cầu của báo chí hay nhà đầu tư, mà là trách nhiệm pháp lý, đạo đức công vụ mà mỗi chính quyền phải thực hiện.

Báo Thanh Hóa sẽ tiếp tục theo diễn biến vụ việc và thông tin tới bạn đọc.

Nhóm PV