Quy định về hộ gia đình sử dụng đất

Ông Vũ Văn Lộc, Trưởng ban Tư vấn Ủy ban MTTQ huyện Vĩnh Lộc: Cần bổ sung, làm rõ một số khái niệm cụ thể trong Dự thảo Luật

Tại khoản 4 Điều 74 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định: “... sau 3 năm kể từ ngày phê duyệt và được tiếp tục cập nhật vào kế hoạch sử dụng đất của năm tiếp theo mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ…”.

Trên thực tế có rất nhiều dự án chậm tiến độ không phải do lỗi của chủ đầu tư mà do công tác GPMB của địa phương. Nếu quy định như vậy thì sẽ gây thiệt hại cho nhà đầu tư khi họ không có lỗi. Vì vậy, theo tôi, cần bổ sung: Nếu việc chậm ra quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích SDĐ (không do lỗi có chủ đầu tư) thì có thể gia hạn thời gian điều chỉnh hoặc hủy bỏ.

Đối với quy định tại điểm a khoản 4 Điều 85: “UBND huyện có thẩm quyền quy định tại Điều 82 của Luật này quyết định thu hồi đất sau khi có quyết định phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư”, cần làm rõ hơn: Sau khi có quyết định thời gian là bao nhiêu thì phù hợp và đồng bộ trong việc áp dụng của các cơ quan chức năng. Theo tôi, Luật cần quy định mốc thời gian cụ thể như: Sau khi có quyết định chậm nhất là 30 ngày.

Tại điểm c, khoản 1, Điều 153 về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, quy định: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường QSDĐ trong điều kiện bình thường”. Theo tôi, nếu viết thế này thì thực hiện đền bù vẫn còn định tính, chưa rõ. Mặt khác, cùng vị trí đất giống nhau có thể có nhiều dự án cùng triển khai thực hiện, mà mức giá đền bù mỗi dự án cũng khác nhau. Vì thế, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần điều chỉnh những tồn tại, bất cập của quy trình thẩm định giá theo hiện tại, đảm bảo bồi thường cho từng dự án phù hợp với giá thị trường. Đối với đất nông nghiệp, cần tính việc hỗ trợ bằng tỷ lệ % đất ở liền kề.

Luật sư Lê Thị Phượng, Đoàn Luật sư tỉnh Thanh Hóa: Cần làm rõ tại thời điểm hộ gia đình được công nhận QSDĐ, những ai trong hộ gia đình được ghi nhận là đồng chủ SDĐ

Điều 5, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định người sử dụng có ghi nhận “Hộ gia đình” là một chủ thể sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tiễn tư vấn đối với các giao dịch về QSDĐ hoặc tham gia các vụ án tranh chấp QSDĐ mà trên hồ sơ địa chính hoặc trên GCNQSDĐ có ghi chủ SDĐ là “Hộ gia đình” dẫn đến nhiều vấn đề phát sinh như: Nhiều trường hợp không đủ căn cứ xác định tại thời điểm Nhà nước giao đất, công nhận QSDĐ, cấp GCNQSDĐ thì hộ gia đình có những nhân khẩu nào? Những nhân khẩu này có đóng góp vào việc hình thành nên QSDĐ hay chỉ đơn thuần là có tên trong hộ khẩu gia đình thì được xác lập QSDĐ theo hộ?

Theo quan điểm của tôi, việc ghi nhận QSDĐ cho hộ gia đình có thể phù hợp với văn hóa của Việt Nam, đề cao quan hệ gia đình, mang tính chất lịch sử. Tuy nhiên, về mặt pháp lý cần thiết phải làm rõ tại thời điểm hộ gia đình được Nhà nước giao đất, công nhận QSDĐ, cấp GCNQSDĐ thì những ai trong hộ gia đình được ghi nhận là đồng chủ SDĐ? Và những người được ghi nhận là đồng chủ SDĐ phải có đóng góp nhất định vào việc hình thành nên QSDĐ hoặc phải được các nhân khẩu khác trong gia đình (những người có công sức tạo lập nên QSDĐ) đồng ý bằng văn bản.

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, khoản 1 Điều 225 Dự thảo Luật lần này quy định giải quyết tranh chấp QSDĐ, tranh chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của Tòa án.

Thực tế, Luật Đất đai 2013 có quy định đối với những tranh chấp mà đương sự không có giấy tờ về QSDĐ (không có GCNQSDĐ, không có một trong các loại giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai) thì vẫn có quyền lựa chọn khởi kiện ra Tòa án để được giải quyết. Tuy nhiên, khi người dân gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án thì có rất nhiều Tòa án gây khó khăn yêu cầu người dân phải có GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì Toà án mới thụ lý vụ án (mặc dù yêu cầu này là không đúng Luật Đất đai nhưng để thụ lý được vụ án người dân có thể sẽ phải khiếu nại đối với yêu cầu của tòa án gây mất thời gian của đương sự).

Do đó, để thuận lợi cho việc yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp đất đai, khoản 1 Điều 225 của dự thảo sửa đổi phải ghi rõ: “Tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất bao gồm cả trường hợp đương sự không có GCNQSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ do TAND giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.”

Khoản 2 Điều 225 của dự thảo quy định: “Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật trọng tài thương mại.” Để có căn cứ cho trọng tài thương mại giải quyết tranh chấp, cần thiết phải bổ sung vào khoản 2 Điều 225 nội dung: “UBND các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho TAND hoặc Trọng tài thương mại giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu.”