Thận trọng khi thực hiện các giao dịch bất động sản

Giao dịch bất động sản để ở hoặc kinh doanh là nhu cầu phổ biến trong xã hội. Tuy nhiên, do đây là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, người giao dịch cần thận trọng tìm hiểu kỹ về sản phẩm cũng như các quy trình, thủ tục chuyển nhượng nhà đất để tránh ngậm phải những “trái đắng”.

Người dân cần nắm vững quy trình mua, bán nhà đất để tránh rủi ro trong giao dịch. (Ảnh có tính minh họa).

Do có nhu cầu ở riêng khá “gấp”, gia đình chị Nguyễn Thị H., phường Phú Sơn, TP Thanh Hóa thông qua một “cò” để mua nhà. Qua giới thiệu, chị H. thực hiện giao dịch với người bán một căn nhà nhỏ, số tiền 700 triệu đồng. Khi thực hiện giao dịch, người bán cho chị H. xem các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất và hai bên thực hiện giao dịch giấy viết “tay”, không có công chứng. Tuy nhiên, sau khi bàn giao tiền, người bán đột ngột thay số điện thoại, đổi chỗ ở khiến chị H. không thể liên hệ được. Đến cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, chị H. mới “tá hỏa” vì căn nhà chị mua đang trong diện quy hoạch, không thể sang tên hay xây dựng được.

Cẩn thận hơn chị H., tuy nhiên, anh Lưu Hữu V. lại “vấp” phải một hình thức rủi ro khác. Qua lời giới thiệu của người quen, anh V. mua một căn nhà đang có chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với 1 căn hộ khác, số tiền 500 triệu đồng. Do diện tích nhỏ hơn quy định tách thửa nên gia đình anh không thể lập văn bản công chứng, chứng thực và đăng ký sang tên đổi chủ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, mà chỉ có thể ra văn phòng thừa phát lại lập vi bằng về giao dịch trên. Người bán “cam kết” trong giấy viết tay sau khi bán được căn nhà còn lại sẽ làm lại “sổ đỏ” có tên của các “chủ nhà” mới. Tuy nhiên, 1 năm sau, anh V. hốt hoảng vì chủ nhà hiện đã thế chấp “sổ đỏ” tại ngân hàng và hiện không có khả năng trả nợ vay. Tìm hiểu qua văn phòng luật sư, anh V. được biết, vi bằng ghi nhận giao dịch của thừa phát lại chỉ có giá trị khi anh thực hiện khởi kiện chủ nhà lừa đảo. Tuy nhiên, hiện chủ nhà đã mất khả năng trả nợ thì có khởi kiện cũng chưa biết khi nào mới đòi lại được số tiền đã mua nhà.

Thời gian gần đây, một số trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất đã được một số doanh nghiệp, người dân phản ánh, “kêu cứu” đến tận Chủ tịch UBND tỉnh, điển hình như vụ tranh chấp quyền sử dụng đất ở số nhà 38, Tống Duy Tân, số nhà 125, Trường Thi, số nhà 168, đường Thành Thái (TP Thanh Hóa)... Tuy nhiên, đây là các vụ án dân sự nên các cấp chính quyền không thể xử lý. Người bị thiệt phải làm đơn khởi kiện tại tòa án để được thụ lý giải quyết.

Mua bán nhà đất là những giao dịch lớn. Theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng, việc mua, bán chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản có công chứng của cơ quan Nhà nước, tổ chức có thẩm quyền. Sau đó đăng ký “sang tên” tại văn phòng đăng ký đất đai cấp, huyện, thị xã, thành phố. Tuy nhiên, do sự tin tưởng vì quen biết hoặc ngại rắc rối về thủ tục hành chính, thiếu hiểu biết, nhiều người khi mua nhà đất thường đi “tắt” là thực hiện giấy viết tay hoặc chần chừ việc thực hiện thủ tục “sang tên”. Điều đó tạo kẽ hở cho các đối tượng gian lận thực hiện mưu đồ lừa đảo. Bên cạnh đó, hiện nay, các đối tượng lừa đảo ngày càng tinh vi hơn trong việc làm giả các giấy tờ nhà đất để lừa người mua, chiếm đoạt tiền.

Để tránh rủi ro khi thực hiện các giao dịch nhà đất, người mua cần phải nghiên cứu kỹ trước khi quyết định thực hiện giao dịch. Với trường hợp mua nhà đất thổ cư, trước khi đặt cọc, người mua cần tìm hiểu thông tin về tài sản định mua, như: Thông tin người bán, họ có quyền gì đối với nhà đất sẽ bán, các giấy tờ tùy thân và chứng nhận nhà đất của người bán. Khi có các thông tin này, người mua nên đến UBND cấp huyện, thị xã, thành phố để có đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản. Tại đây, người mua có thể biết được tài sản có tranh chấp hay không, có bị kê biên để thi hành án, có thuộc diện bị quy hoạch hoặc giải tỏa không? Trường hợp nhận chuyển nhượng đất mà phải tách thửa, người mua cần phải biết diện tích sẽ nhận chuyển nhượng có đủ để tách thửa theo quy định hay không? Sau khi có đầy đủ giấy tờ, khi thực hiện các bước mua bán, người mua nên tuân thủ đầy đủ trình tự các bước về thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất để tránh những rủi ro đáng tiếc. Người mua cũng có thể liên hệ với các tổ chức công chứng ở địa phương để được hướng dẫn quy trình, thủ tục.

Với hình thức mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng nên tìm hiểu kỹ về năng lực của các chủ đầu tư cũng như tính pháp lý của các dự án. Theo hướng dẫn của Sở Xây dựng tại Văn bản 5948/SXD-QLN về việc hướng dẫn bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán.

Với việc huy động vốn phát triển nhà ở thương mại, khách hàng cũng phải hiểu rõ các quy định của pháp luật. Theo hướng dẫn tại Văn bản 1674/SXD-QLN, về nguyên tắc, bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh chỉ được phân chia lợi nhuận trên tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận hợp đồng. Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở.