Một số ý kiến góp ý vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Sửa đổi Luật Đất đai là một trong những nội dung lập pháp quan trọng của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV. Luật Đất đai được thông qua, ban hành và có hiệu lực sẽ gỡ bỏ những nút thắt chồng chéo, khơi thông nguồn lực đất đai, giúp ổn định đời sống xã hội, tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản, góp phần quan trọng thúc đẩy tăng trưởng phát triển kinh tế - xã hội.

Ảnh minh hoạ.

Sau hơn 9 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị. Tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản. Tạo ra những động lực mạnh mẽ cho phát triển đô thị, tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.

Tuy nhiên, do các mối quan hệ kinh tế, xã hội có nhiều thay đổi, bên cạnh đó nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai nên Luật Đất đai đã bộc lộ một số hạn chế như các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với quy hoạch sử dụng đất. Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Nhiều dự án chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng. Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nơi chưa đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư gây khiếu nại, khiếu kiện. Chính sách tài chính chưa khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai; việc thực hiện thủ tục hành chính trong giao dịch đất đai còn hạn chế, bất cập. Quan hệ quản lý, sử dụng đất đai có tính lịch sử, phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng, thành phần, trải qua nhiều thời kỳ nhưng chưa giải quyết dứt điểm, đồng bộ nên khó khăn trong xử lý theo pháp luật tại thời điểm hiện tại. Một số nội dung của các pháp luật khác có liên quan còn chưa đồng bộ, thống nhất với pháp luật đất đai nên việc tổ chức thi hành gặp khó khăn. Hệ thống tổ chức, bộ máy quản lý chưa đảm bảo yêu cầu quản lý nhà nước thống nhất về đất đai. Xu thế toàn cầu hóa cùng với việc Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội với yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thu hút đầu tư đặt ra những vấn đề mới và phát sinh trong thực tiễn, đòi hỏi chính sách pháp luật đất đai phải tiếp tục được hoàn thiện.

Trên cơ sở các quan điểm chỉ đạo của Đảng tại các Nghị quyết, kết luận và tổng kết, đánh giá tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai, đồng thời bổ sung các chính sách mới để điều chỉnh một số nội dung phát sinh trong thực tiễn là cần thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp nhằm thực hiện các mục tiêu trong Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng; Nghị quyết số 18- NQ/TW ngày 16-6-2022 Hội nghị lần thứ năm về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” với 5 quan điểm, 3 mục tiêu tổng quát, 6 mục tiêu cụ thể, 6 nhóm giải pháp và 8 nhóm chính sách lớn trong hoàn thiện thể chế, chính sách, pháp luật về đất đai.

Trong phạm vi bài viết này, cá nhân tôi tham gia một số ý kiến sau:

Một là, vấn đề về người sử dụng đất đối với cá nhân là người nước ngoài.

Theo quy định tại Điều 6 dự thảo Luật Đất đai thì “cá nhân người nước ngoài” không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Quy định này có điểm chưa phù hợp với các quy định tại các văn bản pháp luật khác, cụ thể tại điểm b khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”. Khoản 2 Điều 14, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

Như vậy, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở thì người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo dự thảo thì lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất. Điều này tuy không mâu thuẫn về nhà và đất nhưng lại chưa phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản là “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Mặt khác, nếu người nước ngoài bán nhà cho người Việt Nam thì người mua có được thừa nhận quyền sử dụng đất không. Vì vậy, cần có sự điều chỉnh để bảo đảm phù hợp với quy định của các văn bản khác và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đảm bảo sự tương thích, thống nhất với các luật có liên quan, hạn chế tình trạng mẫu thuẫn, chồng chéo, nhất là gây cản trở, ách tắc trong hoạt động đầu tư kinh doanh. Do đó, cần bổ sung thêm người sử dụng đất bao gồm cả “cá nhân người nước ngoài”.

Hai là, vấn đề về thu hồi đất.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần 2 quy định nội dung thu hồi đất, trưng dụng đất tại Chương VI. Tuy nhiên, nội dung chỉ theo hướng liệt kê, chưa có tiêu chí cụ thể, chưa thể hiện được tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW. Do đó, cần định nghĩa cụ thể thế nào là thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Về thời hạn thông báo thu hồi đất tại Điều 83 dự thảo, cần bổ sung quy định về hiệu lực của thông báo, bởi trên thực tế hiện nay nhiều dự án đã thông báo thu hồi trên dưới 10 năm nhưng không cơ quan nào tiến hành thực hiện thu hồi, khiến người dân luôn sống trong hoang mang, ảnh hưởng trầm trọng đến đời sống hàng ngày. Đề nghị bổ sung thời hạn có hiệu lực đối với các thông báo thu hồi đất, ví dụ như tính từ 01 năm kể từ ngày ra thông báo, nếu không thực hiện thu hồi đất thì đương nhiên thông báo đó hết hiệu lực và nếu muốn thu hồi phải bắt đầu lại toàn bộ quá trình kể từ bước họp bàn phương án với người dân có đất bị thu hồi. Đối với các dự án có quy mô nhỏ thì có thể áp dụng thời hạn của thông báo là 06 tháng để bảo đảm tiến độ thực hiện, những dự án quy mô lớn hơn, phức tạp trong việc thu hồi đất thì có thể dùng các mức thời hạn từ 01 đến 02 năm. Đặc biệt, nên áp dụng thời hạn có hiệu lực tối đa của các thông báo thu hồi đất, bởi sau khoảng thời gian này giá trị của vật tư sẽ có thay đổi ít nhiều khiến cho giá trị dự án cũng có sự chênh lệch so với ban đầu nên các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ban đầu cũng sẽ không còn phù hợp, cần phải chỉnh sửa lại toàn bộ thì mới bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có đất bị thu hồi cũng như quyền lợi của chủ đầu tư dự án liên quan.

Ba là, vấn đề về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được đề cập từ điều 89 đến điều 110. Tại khoản 1 điều 94 quy định về việc thu hồi đất ở thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi nếu người có đất thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất. Cần phải quy định, việc bồi thường đối với thu hồi đất ở cần phải được bồi thường bằng đất ở, không thể bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng tiền, hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của đối tượng bị thu hồi đất ở.

Bởi lẽ, trong thực tế những năm qua vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn có những hạn chế, bất cập như: Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng còn kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các công trình, dự án từ đó gây nên giá trị bồi thường của những người cùng điều kiện lại khác nhau. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất còn phát sinh nhiều vấn đề như khiếu nại, khiếu kiện xảy ra khá phổ biến. Trách nhiệm của địa phương chưa hoàn thiện dẫn đến hỗ trợ, tái định cư còn có những bất cập. Việc thực hiện chính sách chuyển đổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc làm cho người bị thu hồi đất trong trường hợp bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa đầy đủ và đồng bộ.

Bên cạnh đó, việc xây dựng các khu tái định cư của các dự án thường bị động, cơ sở hạ tầng khu tái định cư không được đầu tư theo quy định, chưa quan tâm đến nhu cầu và điều kiện của người được tái định cư, các dự án thường ít chú ý đến việc bảo đảm nguồn thu nhập tại nơi mới cho người được bố trí tái định cư; việc xây dựng các khu tái định cư ở một số nơi chưa thực sự phù hợp với thói quen, phong tục tập quán sinh hoạt của người dân đã bị thu hồi đất.

Như vậy, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất liên quan đến nhiều chủ thể, đặc biệt liên quan trực tiếp đến quyền lợi, sinh kế của người bị thu hồi đất, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội. Do đó, cần phải có quy định cụ thể cho các trường hợp để giải quyết tốt mối quan hệ giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất cũng như đảm bảo các điều kiện cho các địa phương chủ động hơn trong việc thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh phù hợp với đặc điểm tình hình của mỗi địa phương, phát huy tiềm năng thế mạnh của mỗi địa phương. Vì vậy, khi thu hồi đất ở cần phải: bồi thường bằng đất ở; phải bảo đảm nguồn thu nhập, việc làm; nơi ở mới cần phải đảm bảo phù hợp với thói quen, phong tục tập quán của người dân, nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Tại điểm a khoản 1 Điều 104 của dự thảo quy định người bị thu hồi đất ngoài được bồi thường theo quy định còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ. Tuy nhiên vẫn chưa có quy định cụ thể về các tiêu chí xem xét hay mức hỗ trợ là như thế nào, hỗ trợ ra sao. Nếu sau khi bồi thường thu hồi đất xong lại hỗ trợ tiếp cho người dân bằng quyên tặng một khoản tiền khác thì bản chất của việc hỗ trợ cũng sẽ như là bồi thường, chỉ là giúp tăng số tiền bồi thường mà người bị thu hồi đất nhận được. Thay vào đó, có thể xem xét nhiều phương thức hỗ trợ như giới thiệu việc làm, dạy nghề, xây nhà tình thương, cung cấp vật tư máy móc cơ bản để giúp người dân tiếp tục kinh doanh sản xuất... Mặc dù Điều 105 dự thảo có quy định về trường hợp hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nhưng vẫn không có sự bảo đảm kịp thời, ví dụ như không có khoảng thời gian tối thiểu là bao lâu sẽ có công việc mới.

Về việc xây dựng các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Nghị quyết 18-NQ/TW đã nêu chủ trương phải phê duyệt toàn bộ phương án trước xong rồi mới tiến hành thu hồi đất, dự thảo cũng đã luật hóa chủ trương này. Tuy nhiên, hiện tại chưa có tiêu chí cụ thể nào về việc quy định phải hoàn thành khu tái định cư bao nhiêu ngày trước khi tiến hành thu hồi đất, nếu không hoàn thành thì phải có phương án bồi thường thay thế. Vì vậy, cần phải bổ sung quy định này.

Bốn là, về việc quy định tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Tại điểm c khoản 1, điểm c khoản 2 và điểm c khoản 3 điều 156 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định về việc tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất là một trong các thành phần tham gia xác định giá đất trong hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Quy định này đảm bảo giá đất trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất sát với giá đất thị trường. Nhưng cần phải quy định các tiêu chí cụ thể để chủ thể nào có đầy đủ điều kiện để tham gia việc xác định giá đất, nếu không sẽ không đảm bảo tính khách quan trong việc định giá đất.

Ngoài ra, trong dự thảo đã đề cập đến sự tham gia của tổ chức tư vấn giá đất trong việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch đất đai lẫn bảng giá, giá đất cụ thể nhưng vẫn chưa thể hiện được quyền hạn cụ thể của tổ chức tư vấn trong việc đưa ra ý kiến khi xây dựng các chính sách đất đai, năng lực của tổ chức tư vấn cũng chưa được đề cập cụ thể nên cần phải nhanh chóng bổ sung quy định về vấn đề này thì mới bảo đảm đạt được mục đích đề ra là bình ổn thị trường đất đai hiện nay cũng như trong tương lai.

Năm là, về vấn đề hòa giải tranh chấp đất đai.

Tại khoản 1 điều 224 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “ Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở hoặc hòa giải tại Tòa án”. Như vậy, hòa giải tranh chấp đất đai là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp được Nhà nước khuyến khích đối với các bên tranh chấp tự hòa giải. Cần bổ sung cụm từ “nếu các bên tranh chấp tự hòa giải không thành thì bắt buộc phải hòa giải ở cấp cơ sở trước khi giải quyết ở các cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Bởi lẽ, tranh chấp đất đai trong thực tế chiếm số lượng lớn trong số các tranh chấp về dân sự, lao động, hành chính, kinh tế… và có tính chất đặc thù, phức tạp. Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cấp cơ sở nếu thành sẽ mang lại nhiều điều tích cực cho xã hội như giữ được tình làng nghĩa xóm, giảm bớt được tình trạng quá tải cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các vấn đề về đất đai.

Phạm Thị Hoài Thu

Trường Chính trị tỉnh Thanh Hóa

Tài liệu tham khảo:

1. Dự thảo tờ trình dự án Luật Đất đai của Chính phủ trình Quốc hội để sửa đổi Luật Đất đai.

2. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lấy ý kiến lần 2.