Quy định chặt chẽ về điều kiện đầu tư xây dựng căn hộ chung cư mini theo Luật Nhà ở năm 2023

Trưa 19/5 vừa qua, xảy ra một vụ cháy chung cư mini 9 tầng ở quận Thanh Xuân, Hà Hội. Vị trí cháy được xác định tại ngôi nhà ở mặt phố rộng khoảng 7m, sâu 30m. Tầng 1 kinh doanh dịch vụ ăn uống, từ tầng 2 đến tầng 9 là các căn hộ mini. May mắn vụ việc không ghi nhận thiệt hại về người. Trước đó, một vụ cháy chung cư mini xảy ra vào hồi tháng 9/2023 trên địa bàn phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội, khiến 56 người thiệt mạng cũng từng khiến dư luận bàng hoàng và xót xa.

Một chung cư mini trên đường Nguyễn Phúc Chu, phường Nam Ngạn, TP Thanh Hóa (ảnh minh họa).

Không chỉ gây thiệt hại nghiêm trọng về người và tài sản, những vụ cháy đã bộc lộ nhiều bất cập trong việc xây dựng, quản lý, sử dụng loại hình nhà ở riêng lẻ được chia thành nhiều căn hộ để bán, cho thuê (thường được gọi là chung cư mini). Những tồn tại thường gặp như hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều phòng, hoặc ngăn thành các phòng để cho thuê song lại không tuân thủ các quy định về xây dựng, về PCCC... Từ đó dẫn đến nhiều hệ lụy gia tăng về mật độ dân cư, quá tải về hạ tầng xã hội, giao thông, đặc biệt là những chủ quan, vi phạm trong công tác PCCC dẫn đến nguy cơ cháy, nổ cao trong khu dân cư. Những vụ cháy chung cư mini, nhà trọ cao tầng cho thuê xảy ra trong thời gian qua đã gióng lên hồi chuông cảnh báo về thực trạng trên.

Tại Thanh Hóa, các chung cư mini mặc dù chưa nhiều song đã có mặt ở các khu vực đô thị trung tâm - nơi mà nhu cầu thuê căn hộ để ở của người dân cao. Đơn cử, tại phường Nam Ngạn (TP Thanh Hóa), tòa nhà ở gần cuối đường Nguyễn Phúc Chu được xem là một chung cư mini. Tòa nhà có 5 tầng, 1 tum, trong đó tầng 1 cho thuê kinh doanh dịch vụ, các căn hộ phía trên dành để cho các hộ dân thuê để ở. Anh Lê H.G., một hộ dân đang thuê nhà trong tòa nhà cho biết: “Các căn hộ ở đây được cho thuê với giá từ 3 - 5 triệu đồng/tháng tùy vào diện tích phòng và trang bị nội thất. Gia đình tôi thuê căn hộ ở đây được hơn 1 năm. Nhà mới xây nằm ngay mặt đường lớn nên thiết kế hiện đại, sạch sẽ, an toàn, chủ nhà cũng trang bị đầy đủ một số thiết bị PCCC tại các tầng của tòa nhà”.

Căn hộ tại các chung cư mini xuất hiện tại các khu vực đô thị đông đúc, chật chội là xu hướng tất yếu của thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu nơi ở của người dân. Luật sư Vũ Văn Trà, Công ty Luật TNHH Sơn Trà thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Thanh Hóa cho biết: Pháp luật hiện hành vẫn chưa có định nghĩa cụ thể về khái niệm “chung cư mini”, song có thể hiểu chung cư mini là cách gọi quen thuộc của nhà ở riêng lẻ, công trình có thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở. Trước những tồn tại phát sinh trong thực tiễn cuộc sống, ngày 27/11/2023, Luật Nhà ở năm 2023 chính thức được thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Một trong những điểm mới đáng chú ý được quy định trong Luật Nhà ở năm 2023 đó là Luật đã bổ sung quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện đầu tư xây dựng nhằm bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản của người dân.

Điều 57 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: Cá nhân có quyền sử dụng đất ở đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ ở phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở; việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với các trường hợp: Nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua, hoặc để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; Nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê. Căn hộ quy định tại nội dung trên được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Cũng tại khoản 3 Điều 57 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định: Đối với cá nhân xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; đáp ứng yêu cầu về PCCC đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân; đáp ứng điều kiện theo quy định của UBND cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

Luật sư Vũ Văn Trà nhận định: Những quy định mới của Luật Nhà ở năm 2023 về lĩnh vực này khá chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi cho những nhà đầu tư tư nhân có thể xây dựng chung cư mini để họ thực hiện việc cho thuê/ bán/kinh doanh song trước hết phải đảm bảo tất cả các điều kiện mà luật quy định, từ việc đầu tư phải đúng quy hoạch được tỉnh cấp phép, đến các điều kiện về an toàn vệ sinh môi trường, an toàn PCCC để đảm bảo điều kiện cần thiết cho cư dân sinh sống, không xảy ra những sự cố đáng tiếc. Để các quy định của luật được áp dụng một cách đầy đủ, nghiêm túc trong thực tiễn đời sống, bên cạnh việc đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật, cơ quan chức năng cần siết chặt các điều kiện cấp phép xây dựng, siết chặt quản lý hoạt động của các nhà ở dạng chung cư mini; thường xuyên kiểm tra, giám sát việc thực hiện các quy định về an toàn và pháp lý của các công trình xây dựng nhà ở dạng chung cư mini.

Bài và ảnh: Minh Hiền