(Baothanhhoa.vn) - Tại dự thảo lần 5 của Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra hai phương án về sở hữu chung cư có thời hạn hoặc giữ nguyên như hiện tại, không quy định niên hạn. Quan điểm của cơ quan này vẫn nghiêng về phương án 1, tức cần thiết có thời hạn sở hữu chung cư. Song, nhiều nhà phân tích, chuyên gia quản lý nhà đất và giới nghiên cứu pháp luật cho rằng nên nhìn nhận rõ về quyền sở hữu chung cư để đưa ra các quy phạm phù hợp nhất.

Làm rõ về Quyền Sở hữu và Quyền Sử dụng chung cư trong Dự luật Nhà ở sửa đổi mới

Tại dự thảo lần 5 của Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra hai phương án về sở hữu chung cư có thời hạn hoặc giữ nguyên như hiện tại, không quy định niên hạn. Quan điểm của cơ quan này vẫn nghiêng về phương án 1, tức cần thiết có thời hạn sở hữu chung cư. Song, nhiều nhà phân tích, chuyên gia quản lý nhà đất và giới nghiên cứu pháp luật cho rằng nên nhìn nhận rõ về quyền sở hữu chung cư để đưa ra các quy phạm phù hợp nhất.

Làm rõ về Quyền Sở hữu và Quyền Sử dụng chung cư trong Dự luật Nhà ở sửa đổi mới

Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn (Nguồn ảnh: AT Home Thanh Hóa)

Trước hết, cần tách bạch rõ hai khái niệm “quyền sở hữu” chung cư và “quyền sử dụng” chung cư. Theo Điều 158 Bộ Luật Dân sự 2015 (sửa đổi, bổ dung 2017), “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản. Tức là nếu quy định thời hạn sở hữu chung cư có niên hạn như Dự thảo lần này, nhìn chung sẽ tước đi cả quyền chiếm hữu và sử dụng của người dân. Mà vốn, nếu nhà ở chung cư hết niên hạn, xuống cấp, không thể sử dụng thì người dân chỉ mất đi quyền sử dụng với chung cư.

Cụ thể hơn, các công trình chung cư sẽ xuống cấp theo thời gian, do đó cần phải được thẩm định, đánh giá độ an toàn để kết luận có tiếp tục sử dụng hay không. Thay vì muốn xóa bỏ quyền sở hữu tài sản tích góp cả đời của rất nhiều người chỉ bằng một quyết định hành chính, Bộ Xây dựng nói riêng và Chính phủ cần nghiên cứu cơ chế hỗ trợ để bảo đảm bảo hộ hai quyền vốn rất rạch ròi, chính đáng về tài sản của người dân.

Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn về Dân chủ và Pháp luật (Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam) GS.TS Trần Ngọc Đường đưa tham vấn “Nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên mua bán sòng phẳng theo cơ chế thị trường và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp”. Đây là khối tài sản rất lớn của người dân, lẽ nào vì một điều khác hoàn toàn với thực tiễn mà Nhà nước lại ra quyết định chấm dứt quyền sở hữu đơn giản như thế.

Làm rõ về Quyền Sở hữu và Quyền Sử dụng chung cư trong Dự luật Nhà ở sửa đổi mới

Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn về Dân chủ và Pháp luật Trần Ngọc Đường. (Nguồn ảnh: Báo Đầu tư)

Hiện nay các nhà chung cư kiểu mới đều có quỹ kinh phí bảo trì để đảm bảo được bảo dưỡng kịp thời, không xuống cấp nghiêm trọng như các khu tập thể cũ. Quỹ này được thu ngay khi người dân mới mua nhà, như một tấm thẻ bảo hiểm dài hơi cho căn chung cư của mình. Ban quản lý tòa nhà cũng không cần đến gõ cửa từng nhà để xin kinh phí bảo trì chung khi cần đến.

Thạc sĩ ngành Quản lý Phan Tất Đức đưa đề xuất Bộ Xây dựng có thể nghiên cứu vận hành một quỹ (được người mua nhà trích đóng một lần khi mua chung cư mới, tương tự kinh phí bảo trì) phục vụ hỗ trợ đầu tư xây dựng lại các chung cư sau khi không còn đảm bảo điều kiện sử dụng.

“Nhà nước sẽ có nguồn lực để xây lại, cải tạo chung cư cũ. Còn người dân thì được bảo hộ quyền sở hữu tài sản, không phải e ngại gánh nặng tài chính khi chung cư xuống cấp. Lúc đó, họ sẽ yên tâm bàn giao mặt bằng để xây lại, thay vì lo lắng chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện, hoặc không đảm bảo quyền lợi cho họ sau khi dự án hoàn thành - vốn là những điểm nghẽn hiện nay”. Đây chính là một quỹ dài hơi vài chục năm mới phải sử dụng, có thể phần nào đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan khi cần xây dựng lại nhà chung cư.

Làm rõ về Quyền Sở hữu và Quyền Sử dụng chung cư trong Dự luật Nhà ở sửa đổi mới

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi sẽ có tác động rất lớn vào thị trường nhà chung cư. (Nguồn ảnh: Báo Xây dựng)

PGS.TS Đặng Minh Tuấn, Trường Đại học Luật (Đại học Quốc gia Hà Nội), dẫn kinh nghiệm một số quốc gia, cho hay các nước chủ yếu điều chỉnh các khía cạnh về chuẩn mực tối thiểu nhà ở, nhà ở xã hội và hỗ trợ nhóm yếu thế về nhà ở. PGS.TS Đặng Minh Tuấn phát biểu tại hội thảo góp ý dự Luật Nhà ở sửa đổi chiều 9-3, “Luật sửa đổi cần nghiên cứu, nhấn mạnh hơn khía cạnh về bảo đảm quyền có chỗ ở, sở hữu nhà của công dân và bổ sung các quy định bảo đảm quyền của cá nhân, nhóm yếu thế trong xã hội về nhà ở”.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi sẽ có tác động rất lớn vào thị trường nhà chung cư, khi làm thay đổi bản chất của quyền sở hữu theo hướng giảm quyền lợi của người mua nhà. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chững lại trong năm vừa qua, việc quy định niên hạn chung cư không khác nào thắt thêm 1 nút thắt vào vấn đề phá băng thị trường chung cư vốn rất nhộn nhịp.

Nếu nhà chung cư chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định thì người mua sẽ không khác gì người thuê căn hộ cố định trong thời gian dài, người dân khó đưa ra một số tiền lớn để đầu tư ngắn hạn như vậy. Cách tiếp cận có phần thiếu thận trọng này khi xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật nói chung có khả năng tiềm ẩn nhiều bất cập cho quy trình xử lý loại tài sản giá trị lớn cho xã hội sau này.

Hoàng Sơn (tổng hợp)


Hoàng Sơn (tổng hợp)

 {name} - {time}

 Trả lời

{body}
 {name}- {time}
{body}

0 bình luận

Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Vui lòng gõ tiếng Việt có dấu

Địa phương

Xem thêm TP.Thanh Hóa

Thời tiết

Chia sẻ thông tin với bạn bè!
Tắt [X]