Gỡ “nút thắt” trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Thanh Hóa

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ tại các mặt bằng quy hoạch (MBQH) đấu giá tổng cho các doanh nghiệp là một vấn đề tồn đọng kéo dài nhiều năm trên địa bàn TP Thanh Hóa, dẫn đến nhiều ý kiến, đơn, thư kiến nghị, đề xuất, khiếu nại, gây bức xúc trong Nhân dân. Chính quyền TP Thanh Hóa đang rất quyết liệt chỉ đạo xử lý những tồn đọng này, song để giải quyết dứt điểm các vấn đề này lại là bài toán không đơn giản.

Một MBQH ở phường Quảng Hưng (TP Thanh Hóa) chưa hoàn thiện phần xây dựng thô theo thiết kế đô thị được phê duyệt.

“Ngổn ngang” 9 dự án MBQH

9 dự án MBQH được thực hiện đã nhiều năm nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện xong việc cấp GCNQSDĐ cho người mua đất. Đó là kết quả sau cuộc rà soát cuối năm 2021, đầu năm 2022 của UBND TP Thanh Hóa về các MBQH đã đấu giá tổng QSDĐ trên địa bàn.

Cụ thể, tại phường Quảng Hưng có 3 MBQH, gồm: MBQH số 2349/UBND-QLĐT ngày 8-12-2008 của Công ty CP Kim loại màu Bắc Hà; MBQH số 1279/UBND-QLĐT ngày 25-7-2008 của Công ty CP Công nghiệp Tự Cường; MBQH số 11808/QĐ-UBND ngày 22-12-2015 (điều chỉnh từ MBQH số 1040/QĐ-UBND) của Công ty CP Thương mại và Xây dựng Thanh Minh.

Tại phường Đông Hải có 3 MBQH, gồm: MBQH số 934/UBND-QLĐT ngày 5-6-2008 của Công ty CP Luyện kim Thanh Hóa (nay là Tổng Công ty CP Việt Thanh VNC); MBQH số 2107/UBND-QLĐT ngày 6-12-2010 (điều chỉnh từ MBQH số 33/XD-UB) của Công ty TNHH Đầu tư xây dựng thương mại Bắc Nam; MBQH số 4704/UBND-QLĐT ngày 12-9-2011 của Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Thương mại Quý Quyền.

Tại phường Phú Sơn, có MBQH số 6804/QĐ-UBND ngày 10-9-2013 (điều chỉnh từ MBQH số 2000/UBND-QLĐT), 2 đơn vị trúng đấu giá là Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Đông Bắc và Công ty TNHH Đầu tư xây dựng thương mại Bắc Nam. Tại phường Đông Vệ, MBQH số 1078/UBND-QLĐT ngày 30-6-2010 của Công ty CP Thương mại và Xây dựng Thanh Minh. Tại phường Nam Ngạn, có MBQH số 08/UB-CN ngày 13-11-2007 của Công ty CP Kim loại màu Bắc Hà.

Theo báo cáo của UBND TP Thanh Hóa, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng chậm cấp GCNQSDĐ cho các hộ dân nhận chuyển nhượng tại các MBQH đấu giá tổng, trong đó chủ yếu tập trung ở các vấn đề như: Một số chủ đầu tư dự án chưa nộp đủ tiền SDĐ hoặc đã được cấp GCN nhưng đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng, chưa xuất được hóa đơn; chưa hoàn thành đầu tư hạ tầng, nhà ở theo dự án và quy hoạch chi tiết được phê duyệt nên chưa đủ điều kiện làm thủ tục chuyển nhượng...

Cụ thể, ở MBQH số 2349/UBND-QLĐT phường Quảng Hưng, Công ty CP Kim loại màu Bắc Hà là đơn vị trúng đấu giá QSDĐ 190 lô đất (diện tích 20.224,82m2), tổng số tiền SDĐ phải nộp là hơn 53,3 tỷ đồng. Năm 2015, công ty đã nộp 28 tỷ đồng và đã được cấp GCN tổng với 104 lô đất. Năm 2017, công ty nộp thêm 15,6 tỷ đồng và còn nợ tiền SDĐ hơn 9,7 tỷ đồng. Do chậm nộp tiền SDĐ, tháng 11-2017, UBND thành phố đã ban hành quyết định giảm trừ 25 lô đất, tương ứng số tiền hơn 5,9 tỷ đồng. Do vậy, công ty còn nợ hơn 3,7 tỷ đồng và còn 61 lô đất chưa được cấp GCNQSDĐ tổng. Tháng 12-2017, UBND tỉnh có công văn thống nhất cho công ty nộp số tiền còn lại vào ngân sách Nhà nước (NSNN) trước 31-12-2017 nhưng công ty mới nộp thêm được 1,8 tỷ đồng, còn nợ hơn 1,9 tỷ đồng. Năm 2018, công ty đã tự nộp số tiền hơn 8 tỷ đồng vào NSNN. Tổng cộng số tiền công ty đã nộp hơn 53,5 tỷ đồng (thừa 6,1 tỷ đồng do nộp cả số tiền SDĐ của 25 lô đã giảm trừ). Công ty đã ký hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn 100% lô đất cho các hộ gia đình, cá nhân nhưng chưa làm thủ tục cấp GCNQSDĐ cho các hộ. Nguyên nhân là do còn nợ tiền chậm nộp tiền SDĐ; nợ tiền thuế SDĐ phi nông nghiệp và tiền chậm nộp tiền thuế SDĐ phi nông nghiệp; đối với 25 lô đất đã giảm trừ, công ty đã tự nộp tiền SDĐ và đã chuyển nhượng hoặc hợp đồng góp vốn cho hộ gia đình, cá nhân; đối với 61 lô đất chưa được cấp GCNQSDĐ tổng tại thời điểm năm 2017 do công ty chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; công ty đang bị Cục thuế Hà Nội cưỡng chế hóa đơn giá trị gia tăng.

Công ty CP Kim loại màu Bắc Hà cũng là đơn vị trúng đấu giá của các MBQH 08/UBND-CN phường Nam Ngạn từ năm 2009 với tổng số 296 lô đất (diện tích 30.570,44m2), tổng số tiền SDĐ phải nộp ngân sách là hơn 62 tỷ đồng. Đến nay, đã có 296 lô đất đã được cấp GCNQSDĐ tổng; 102 lô thuộc tuyến đường Trần Hưng Đạo có chỉ giới đường đỏ 32m và các tuyến đường có chỉ giới đường đỏ 20,5m phải xây dựng nhà thô nhưng công ty chưa xây dựng nhà thô đối với 63 lô đất; 19 lô đất các hộ dân đã xây dựng nhà ở nhưng không đúng thiết kế đô thị được duyệt, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có thông báo chưa đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ những lô đất này cho hộ dân.

Tại MBQH 1279/UBND-QLĐT phường Quảng Hưng, Công ty CP Công nghiệp Tự Cường là đơn vị trúng đấu giá QSDĐ năm 2009 với 154 lô đất, diện tích 21.979,8m2, số tiền phải nộp hơn 48,3 tỷ đồng. Sau 13 năm trúng đấu giá, MBQH này đã có 112 lô đất đã được cấp GCNQSDĐ tổng nhưng đơn vị còn nợ hơn 26,7 tỷ đồng tiền SDĐ, tiền chậm nộp và nợ tiền thuế, tiền phạt chậm nộp thuế; 26 lô đất chưa được bàn giao và cấp GCNQSDĐ tổng do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; 16 lô đất bị giảm trừ do nợ tiền SDĐ; chưa thực hiện xây thô nhà ở theo thiết kế đô thị được duyệt, trong đó có 21 lô đất mặt đường Lê Niệm.

Tại MBQH 11808/QĐ-UBND, đơn vị trúng đấu giá QSDĐ là Công ty CP Thương mại và Xây dựng Thanh Minh với 69 lô đất (diện tích 5.440,4m2), tiền SDĐ phải nộp là hơn 22,9 tỷ đồng. Đơn vị đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCNQSDĐ cho toàn bộ 69 lô đất. Song đến thời điểm hiện tại đơn vị vẫn còn chưa hoàn chỉnh thủ tục để cấp GCNQSDĐ cho các hộ do liên quan đến vướng mắc: Phải xây dựng nhà thô theo thiết kế đô thị và mẫu nhà ở đô thị được phê duyệt; đơn vị đang thế chấp GCN tại ngân hàng...

Sau khi rà soát các nội dung vướng mắc, tồn đọng kéo dài liên quan đến các MBQH trên địa bàn, UBND TP Thanh Hóa đã ban hành thông báo kết luận và chỉ đạo các phòng, ban, đơn vị có liên quan, các đơn vị, doanh nghiệp trúng đấu giá khẩn trương hoàn chỉnh các thủ tục hồ sơ để cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình có liên quan ở 9 MBQH với tổng số 980 lô đất, thời gian hoàn thành trước ngày 30-6-2022. Quá thời hạn trên, nếu doanh nghiệp không thực hiện hoặc thực hiện chậm tiến độ, UBND thành phố sẽ chuyển hồ sơ liên quan đến các cơ quan chức năng để xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật.

Khó hoàn thành đúng thời hạn 30-6

Phải khẳng định rằng việc rà soát, chỉ đạo thực hiện hoàn chỉnh các thủ tục để cấp GCNQSDĐ cho các hộ dân tại các MBQH đấu giá tổng trên địa bàn là một động thái tích cực của chính quyền TP Thanh Hóa để giải quyết những tồn đọng, bức xúc đã kéo dài nhiều năm qua. UBND TP Thanh Hóa đã nhiều lần mời các đơn vị trúng đấu giá lên làm việc để bàn bạc, thống nhất nội dung, phương án tháo gỡ vướng mắc cũng như đôn đốc thực hiện các thủ tục hồ sơ cấp GCNQSDĐ cho các hộ dân mua đất. Tín hiệu mừng đó là một số hộ dân mua đất tại các MBQH đã được cấp GCNQSDĐ hoặc đã hoàn thành hồ sơ đề nghị cấp giấy.

Theo số liệu thống kê của Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND TP Thanh Hóa, tính đến trung tuần tháng 6-2022, tại MBQH 2349 phường Quảng Hưng đã lập hồ sơ cho 35 trường hợp để đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; MBQH 08 phường Nam Ngạn đã có 22 trường hợp được cấp GCNQSDĐ và đã lập thêm được 31 hồ sơ đề nghị cấp giấy. Đối với MBQH 1279, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có kế hoạch kiểm tra về hạ tầng, hiện trạng sử dụng đất và điều kiện chuyển nhượng, từ đó sẽ thông báo lại cho công ty trúng đấu giá và các hộ để làm hồ sơ đề nghị. Đối với MBQH 934, đơn vị trúng đấu giá đang đôn đốc các hộ để thực hiện việc xây thô và hiện đã khởi công xây dựng tại 2 khu, tương đương với hơn 100 lô đất.

Đối với các MBQH còn lại (MBQH 11808 phường Quảng Hưng; MBQH 1078 phường Đông Vệ; MBQH 6804 phường Phú Sơn, MBQH 2107 và MBQH 4704 phường Đông Hải), mặc dù UBND TP Thanh Hóa đã nhiều lần mời các đơn vị trúng đấu giá tại 5 MBQH trên đến làm việc, tuy nhiên một số đơn vị không tham dự buổi làm việc.

Quá trình rà soát, nắm bắt và báo cáo tiến độ thực hiện cấp GCNQSDĐ cho các hộ dân mua đất tại 9 MBQH trên cũng cho thấy có thêm nhiều bất cập, vướng mắc. Theo quy định, điều kiện cơ bản để hoàn thành các thủ tục cấp GCNQSDĐ cho người mua đất tại các MBQH trúng đấu giá đó là phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, phải thực hiện xây nhà thô đối với vị trí cụ thể theo thiết kế đô thị được phê duyệt... Tuy nhiên, thực tế, nhiều đơn vị trúng đấu giá QSDĐ còn nợ đọng nghĩa vụ tài chính, chưa hoàn chỉnh các hồ sơ, thủ tục, xây thô theo thiết kế đô thị; có những đơn vị đã được cấp GCNQSDĐ theo tiến độ nộp tiền song GCN tổng đã mang cầm cố ngân hàng, năng lực tài chính của một số doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn nên không thể hoàn chỉnh thủ tục mua bán cho các hộ dân mua đất. Có những vị trí theo thiết kế đô thị được phê duyệt phải xây thô nhà ở, tuy nhiên, các đơn vị trúng đấu giá vẫn chưa thực hiện hoặc để cho các hộ dân mua đất tự xây dựng. Thống kê sơ bộ, hiện có khoảng gần 200 lô đất mà các hộ dân tự xây dựng nhà ở, đơn cử như MBQH 08 phường Nam Ngạn có 39 lô đã tự xây dựng nhà ở, trong đó có 19 lô xây dựng không đúng quy định; MBQH 4704 phường Đông Hải đã có 30 lô do các hộ dân tự xây nhà ở... Đối với các trường hợp này, UBND TP Thanh Hóa đã đề nghị UBND tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng kiểm tra cụ thể, nếu đủ điều kiện theo quy hoạch thì yêu cầu công ty làm các thủ tục theo quy định để đề nghị cấp GCNQSDĐ cho các hộ dân đã nhận chuyển nhượng.

Đối với các lô đất đã bị giảm trừ tại các MBQH do chưa nộp tiền SDĐ, nhiều đơn vị trúng đấu giá đề xuất được bàn giao lại cho công ty để thực hiện cấp GCNQSDĐ cho các hộ dân bởi trên thực tế, các công ty đã ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc dưới hình thức hợp đồng góp vốn cho các hộ. Tuy nhiên, xem xét hình thức giải quyết đối với các lô đất giảm trừ này, UBND TP Thanh Hóa phải bảo đảm sự công tâm, minh bạch, khách quan đối với từng trường hợp theo đúng quy định của pháp luật.

Tại buổi làm việc với phóng viên ngày 14-6-2022, ông Lê Mai Khanh, Phó Chủ tịch UBND TP Thanh Hóa, cho biết: Các dự án trước đây do doanh nghiệp trúng đấu giá, doanh nghiệp có quyền tự do kinh doanh, phía doanh nghiệp và người dân thỏa thuận bằng hình thức hợp đồng. Về sai phạm và chậm trễ trong cấp GCNQSDĐ, đáng lẽ phải dựa vào những điều khoản trong hợp đồng để thống nhất, song trong các trường hợp này, để giải quyết được cũng rất khó nếu chính quyền không vào cuộc. Một số tồn đọng, vướng mắc ở đây là hồ sơ để được cấp GCNQSDĐ cho các lô đất thuộc MBQH là phải xây nhà xây thô theo bản vẽ thiết kế đã được UBND tỉnh phê duyệt, bảo đảm về hạ tầng đồng bộ hoàn chỉnh, phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đầy đủ. Song thực tế đây lại chính là những vướng mắc mà UBND TP Thanh Hóa đang tập trung chỉ đạo giải quyết. Quan điểm của UBND TP Thanh Hóa khi giải quyết tồn đọng tại các MBQH này đó là làm đúng theo các quyết định mà UBND tỉnh đã ban hành khi phê duyệt dự án, vị trí nào được phép bán đất nền, vị trí nào phải xây thô...

Phó Chủ tịch UBND TP Thanh Hóa cho biết thêm, căn cứ vào tiến độ hiện tại thì thời hạn 30-6 chắc chắn một số doanh nghiệp sẽ không thể bảo đảm được, tuy nhiên các đơn vị phải giải trình rõ các vấn đề vướng mắc, khó khăn chưa làm được để đề xuất, báo cáo với cơ quan có thẩm quyền, từ đó phối hợp cùng nhau tháo gỡ. Nếu không thể thực hiện mà đơn vị trúng đấu giá vẫn cố tình tìm cách kéo dài thời gian thì UBND thành phố sẽ có hướng xử lý. Mục tiêu quan trọng nhất là rà soát, đề nghị cấp GCNQSDĐ cho các hộ dân đủ điều kiện, bảo đảm quyền lợi cho người dân mua đất.

Để gỡ được những “nút thắt”, giải quyết dứt điểm những tồn đọng để cấp GCNQSDĐ cho các hộ dân tại 9 MBQH trên đòi hỏi những chỉ đạo quyết liệt, cụ thể, sự phối hợp chặt chẽ hơn từ phía các cơ quan có thẩm quyền. Tồn đọng kéo dài tại 9 MBQH nêu trên cũng là bài học kinh nghiệm trong quá trình thẩm định, phê duyệt dự án cũng như các khâu kiểm tra, giám sát để hiện tại và tương lai không phát sinh thêm các trường hợp tương tự.

Bài và ảnh: Việt Hương