Thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản

Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 chính thức có hiệu lực đã tác động tích cực đến sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, ổn định, bền vững.

Những tín hiệu tích cực

Theo các chuyên gia, Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung một số quy định mới mang tính đột phá. Luật đã bãi bỏ khung giá đất, ban hành bảng giá đất mới từ 01/01/2026. Cơ sở để ban hành bảng giá đất căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng. Đồng thời việc siết chặt quy định về thu hồi đất và bồi thường thiệt hại cũng giúp đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan, giảm thiểu rủi ro tranh chấp và khiếu kiện.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đã siết chặt hoạt động phân lô bán nền, ngoài ra việc quản lý chặt chẽ hơn về đặt cọc và thanh toán cũng được đưa vào luật, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua.

Trong khi đó, các quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 đưa ra nhiều ưu đãi cho các chủ đầu tư khi triển khai dự án nhà ở xã hội, tạo thêm động lực để phát triển mảng nhà ở xã hội, giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở cho người thu nhập thấp.

Theo số liệu được chuyên trang Batdongsan.com.vn công bố, thị trường bất động sản đang có những tín hiệu phục hồi tích cực. 6 tháng đầu năm 2024 nguồn cung dự án mới nhỏ giọt. Song bước sang quý 3 nguồn cung dự án mới có dấu hiệu khởi sắc hơn. Về mức độ quan tâm đất tăng 49% so với cùng kỳ năm 2023, nhà riêng tăng 25%, chung cư tăng 24%, biệt thự tăng 22%. Một số dự án mới mở bán ở TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có mức giá khá cao; tại Hà Nội dao động từ 45 triệu đồng/m² đến 90 triệu đồng/m², còn tại TP.Hồ Chí Minh dao động từ 45 triệu đồng/m² đến 130 triệu đồng/.

Các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản cho rằng quý 4/2024, thanh khoản sẽ xuất hiện nhiều hơn ở các sản phẩm phục vụ ở thực. Song thị trường bất động sản sẽ thực sự khởi sắc vào quý 2/2025, giai đoạn sản phẩm đất nền, biệt thự sẽ được quan tâm hơn. Từ đầu năm 2026 là giai đoạn ổn định của ngành bất động sản.

Còn những bất cập

Tuy nhiên, kể từ ngày 1/8/2024 lãi suất cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở tăng từ 4,8%/năm lên 6,6%/năm lại là một bất cập. Quy định mới này khiến cho đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội bị áp lực do số tiền trả lãi vay hàng tháng tăng lên ngoài dự kiến, người mua không còn được hưởng nhiều ưu đãi về lãi suất khi mua nhà ở xã hội. Mặt khác áp lực lãi suất cũng khiến cho chủ đầu tư không mấy mặn mà. Trước thực trạng này, các chuyên gia bất động sản cho rằng cần xem xét giữ nguyên mức lãi vay 4,8%/năm với khoản vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội.

Theo kết quả giám sát “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” của Quốc hội, công tác ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội thời gian qua đã đạt được nhiều kết quả, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đô thị và nâng cao điều kiện sống của người dân.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội còn nhiều tồn tại, bất cập, phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung - cầu; giá bất động sản còn cao so với thu nhập của đa số người dân; nhiều khu đô thị bỏ hoang; quản lý chung cư mini còn nhiều bất cập; chưa có phương án xử lý, giải quyết hiệu quả các khu chung cư... Những bất cập này dẫn đến cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp và cho mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân trong khi nhu cầu của người dân lớn. Thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Do ảnh hưởng của dịch COVID-19, và sự suy yếu của kinh tế toàn cầu, sự bất ổn chính trị tại một số khu vực trên thế giới cũng khiến cho thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Nhiều doanh nghiệp chưa đủ năng lực tài chính, huy động vốn vượt quá khả năng, dẫn đến khi trình tự, thủ tục đầu tư kéo dài thì bị áp lực về tài chính, khó kéo giảm giá nhà đất.

Bên cạnh đó, còn có những tồn tại, hạn chế mà nguyên nhân do quy định pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua còn bất cập, và việc tổ chức thực hiện của các cấp, ngành, địa phương còn nhiều hạn chế, có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, tâm lý nhiệm kỳ.

Trong phiên thảo luận, góp ý vào báo cáo của Đoàn Giám sát của Quốc hội ngày 28/10/2024, Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) Lê Thanh Hoàn (đoàn ĐBQH Thanh Hóa) đã kiến nghị: Trong dự thảo Nghị quyết giám sát giao Chính phủ có cơ chế giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm đối với các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, trên cơ sở xem xét toàn diện các yếu tố thực tiễn khách quan, hoàn cảnh lịch sử cụ thể, đánh giá đầy đủ lợi ích - chi phí và tính khả thi của phương án giải quyết để thị trường bất động sản bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp, vì lợi ích chung, giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội; hướng dẫn rõ nội hàm “không hợp thức hóa các vi phạm” để nâng cao hiệu quả công tác xây dựng và thực thi pháp luật.

Đại biểu Mai Văn Hải, Phó Trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội Thanh Hóa cho rằng: Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, giúp cho người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp có điều kiện tiếp cận dễ dàng hơn với nhà ở xã hội, nhưng vẫn còn tồn tại, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án; trong việc bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội. Đến nay vẫn còn nhiều địa phương chưa hoàn thành kế hoạch phát triển nhà ở xã hội; việc bố trí quỹ đất ở đô thị, khu công nghiệp còn khó khăn; một số quy định chưa phù hợp với thực tế, chậm được sửa đổi, bổ sung như về thủ tục đầu tư, về đất đai, về xây dựng, về quy hoạch.

Từ những vấn đề nêu trên, đại biểu Mai Văn Hải đề nghị Chính phủ tiếp tục quan tâm chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tháo gỡ các điểm nghẽn trong thực hiện các chính sách, pháp luật về nhà ở xã hội trong lĩnh vực đầu tư, đất đai, quy hoạch; sửa đổi các chính sách để thu hút nhà đầu tư; giúp người có thu nhập thấp, công nhân lao động có nhu cầu nhà ở xã hội được tiếp cận với chính sách tốt hơn.

Tháo gỡ vướng mắc, quyết liệt hành động để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Trong 2 năm 2023 và 2024, Chính phủ đã trình Quốc hội xem xét, thông qua nhiều dự án luật quan trọng liên quan trực tiếp đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Sau khi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được ban hành, Chính phủ, các bộ, ngành đã kịp thời ban hành các văn bản quy định chi tiết các luật, đồng thời chỉ đạo, đôn đốc các địa phương triển khai.

Tại Thanh Hóa, sau khi các luật được ban hành, có hiệu lực thi hành, UBND tỉnh đã khẩn trương triển khai đến các cơ quan, đơn vị, tổ chức, cá nhân trên địa bàn.

Đối với Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn thi hành, các văn bản quy phạm pháp luật để thực hiện, đến nay đã có 24 nội dung được ban hành trong các văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh. Đối với các nội dung còn lại, HĐND, UBND tỉnh đang chỉ đạo các đơn vị được giao chủ trì khẩn trương thực hiện đúng thời gian quy định.

Đối với Luật Nhà ở và các nghị định hướng dẫn thi hành, các văn bản quy phạm pháp luật để thực hiện, có 10 nội dung thuộc thẩm quyền ban hành của địa phương. Đến nay, đã có 1 dự thảo đã trình UBND tỉnh xem xét, ban hành; 1 văn bản đã được Sở Tư pháp thẩm định, đang hoàn thiện trình UBND tỉnh xem xét, 5 văn bản đã xây dựng dự thảo, đang xin ý kiến góp ý theo quy định...

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản và các nghị định hướng dẫn thi hành, các văn bản quy phạm pháp luật để thực hiện, có 2 nội dung thuộc thẩm quyền ban hành của UBND tỉnh, hiện đang được UBND tỉnh chỉ đạo các đơn vị được giao chủ trì khẩn trương thực hiện.

Tuy nhiên trong quá trình áp dụng, triển khai Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cho thấy có một số vướng mắc trong thực hiện quy định về bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, quy định về ưu đãi đầu tư mới nhà ở xã hội, quy định các trường hợp phải bàn giao hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại...

Những bất cập này rất cần được Bộ Xây dựng nghiên cứu, xem xét hướng dẫn tháo gỡ các vướng mắc giúp cho các địa phương. Đồng thời với đó, xem xét, sửa đổi, bổ sung Thông tư số 03/2022/TT-BXD ngày 27/9/2022 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, làm cơ sở để Sở Xây dựng có nhiệm vụ, quyền hạn được quy định để giải quyết các công việc theo thẩm quyền giải quyết của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh.

Để thị trường bất động sản hoạt động minh bạch, ngày 27/9/2024 UBND tỉnh Thanh Hóa đã có công văn số 14201/UBND-CN gửi các sở, ngành, địa phương, đơn vị liên quan về việc tăng cường công tác quản lý, kiểm soát tình hình biến động giá bất động sản trên địa bàn tỉnh. Theo đó, Chủ tịch UBND tỉnh giao các sở, ban, ngành cấp tỉnh, Công an tỉnh, UBND các huyện, thị xã, thành phố, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh theo chức năng, nhiệm vụ được giao tiếp tục tổ chức thực hiện các nhiệm vụ đã được giao để kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất; triển khai thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tiếp tục rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Giao Sở Xây dựng, UBND các huyện, thị xã, thành phố kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản tại địa phương; kiểm soát việc mua đi, bán lại các bất động sản trao tay nhiều lần, đặc biệt tại các khu vực, dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường; thanh tra, kiểm tra, có biện pháp chấn chỉnh các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan (nếu có) theo thẩm quyền.

Tổ chức kiểm tra, nắm bắt tình hình, làm rõ nguyên nhân gây ra biến động giá của từng loại hình bất động sản như chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất ở trên địa bàn trong giai đoạn vừa qua; chủ động đề xuất các biện pháp điều tiết đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.

Như vậy, với việc đưa vào cuộc sống nhiều dự án luật quan trọng liên quan trực tiếp đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, nhiều tồn tại, hạn chế, khó khăn, vướng mắc đã được nhận diện, đang từng bước được tháo gỡ. Hiện nay Quốc hội và Chính phủ đang tiếp tục xem xét, hoàn thiện các dự án luật khác có liên quan về quy hoạch đô thị và nông thôn, đầu tư, ...

Những giải pháp này nhằm tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Đây chính là cơ sở pháp lý quan trọng để thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.

Hà Việt Linh (CTV)