Ông Trương Quang Hải, Trưởng phòng 9, Viện Kiểm sát Nhân dân tỉnh Thanh Hóa:

Về việc nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp, thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ

Thứ nhất, liên quan đến các quy định về việc nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp và tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa để thực hiện dự án sản xuất nông nghiệp. Điều này đã làm hạn chế việc đầu tư vào sản xuất nông nghiệp, chưa khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp, chưa huy động các nguồn lực đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp phù hợp với sản xuất nông nghiệp hàng hóa tập trung, quy mô lớn. Dự thảo Luật lần này đã sửa đổi theo hướng không hạn chế tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa. Đồng thời tại khoản 4 Điều 49 của Dự thảo quy định: “Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp tỉnh chấp thuận”. Tôi thống nhất cao với phương án này bởi việc mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp sẽ vừa tạo điều kiện để phát triển sản xuất theo hướng tập trung, quy mô lớn, theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời Nhà nước vẫn kiểm soát được việc chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là đất trồng lúa.

Thứ hai, về các quy định liên quan đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ, Điều 225 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai theo hướng chuyển toàn bộ sang cho Tòa án Nhân dân (TAND) giải quyết, UBND các cấp không giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho TAND giải quyết. Việc quy định như trên để phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của cơ quan hành pháp và cơ quan tư pháp, đảm bảo tính nghiêm minh, thống nhất của pháp luật, một việc chỉ giao cho một cơ quan giải quyết, phù hợp với chiến lược cải cách tư pháp của Nhà nước, thông lệ luật pháp quốc tế.

Tuy nhiên, với thực tế kiểm sát việc giải quyết tranh chấp về đất đai hiện nay, chúng tôi cho rằng vẫn nên giữ quy định hiện hành đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ thì được lựa chọn cơ quan giải quyết là TAND hoặc UBND. Bởi vì, giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND các cấp là biện pháp hợp lý để tháo gỡ những mâu thuẫn về tranh chấp đất đai trên cơ sở thỏa thuận. Việc hòa giải tại cơ sở có tầm quan trọng đặc biệt, tạo được sự thống nhất giữa các bên và hạn chế sự tốn kém, kéo dài thời gian, thuận lợi hơn cho các bên có tranh chấp. Mặt khác, Nhà nước là chủ thể quản lý đất đai, vì vậy, việc tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy tờ để UBND giải quyết là phù hợp với chức năng quản lý đất đai của Nhà nước.

Bà Lê Thị Hiền, Phó Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hoằng Hoá:

Thống nhất nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Các quy định liên quan đến nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất cần rõ ràng, cụ thể để bảo đảm tính minh bạch, khi luật có hiệu lực là thực hiện được ngay mà không phải chờ đợi hướng dẫn chi tiết. Tại Khoản 3, Điều 89 của Dự thảo Luật quy định: “Đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nhà ở”. Đối với quy định này, tôi đề nghị chỉ nên quy định bồi thường bằng đất ở đối với các hộ dân bị thu hồi đất ở và đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở có nhà ở; đối với đất nông nghiệp thì nên quy định chỉ đền bù bằng tiền hoặc đất có cùng mục đích sử dụng (bỏ quy định bồi thường bằng đất khác đối với loại đất thu hồi là đất nông nghiệp).

Liên quan đến việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất, điểm b khoản 5 Điều 87 của dự thảo Luật quy định: “Trường hợp trên đất thu hồi có tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải bảo quản tài sản; chi phí bảo quản tài sản đó do chủ sở hữu chịu trách nhiệm thanh toán." Tuy nhiên, trong trường hợp này, cần bổ sung một số cụm từ để rõ ràng hơn, cụ thể như: “chi phí bảo quản tài sản đó do chủ sở hữu tài sản đó chịu trách nhiệm thanh toán”. Trong thực tế, nhiều trường hợp công dân không nhận tài sản sau khi cưỡng chế, vì vậy cần quy định cụ thể thời gian niêm phong và quản lý tài sản bị cưỡng chế, trong thời gian bao lâu thì tổ chức thanh lý tài sản đó, cơ quan nào chủ trì để tổ chức thanh lý tài sản bị cưỡng chế… Nếu không có quy định thời hạn rõ ràng, dễ phát sinh nhiều vấn đề bất cập, vướng mắc trong quá trình quản lý tài sản cưỡng chế.

Đối với quy định về giấy tờ làm căn cứ công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất, tại khoản 2 Điều 135 của Dự thảo Luật quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993”. Quy định này cần bổ sung thêm ý: "Các giấy tờ khác do UBND tỉnh quy định phù hợp với lịch sử và tình hình thực tế tại địa phương ”. Bởi trên thực tế ở Thanh Hoá, nhiều huyện trước đây không có Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15-10-1993 mà chỉ có Sổ mục kê 299/TTg.

Về Bảng giá đất, tại Điều 154 của dự thảo Luật quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm (công bố công khai và áp dụng từ ngày 1-1 của năm) để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không phản ánh đúng giá đất thị trường, gây thất thu ngân sách Nhà nước và khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, tôi cho rằng việc ban hành bảng giá đất 1 năm một lần sẽ dẫn đến việc tốn kém về kinh phí thuê đơn vị tư vấn, không tạo được sự ổn định về giá đất, các địa phương sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc phải thường xuyên điều tra, khảo sát giá đất. Vì vậy, thời gian ban hành bảng giá đất cần nâng lên định kỳ 2 năm một lần và quy định thêm việc điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên.