Tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư triển khai dự án theo quy hoạch

Ông Đỗ Quang Tiến, Công chức Địa chính - Xây dựng, UBND phường Đông Hương (TP Thanh Hoá): Nghiên cứu giải quyết các trường hợp chủ đầu tư dự án và người có QSDĐ không thực hiện được thoả thuận

Tại điểm h khoản 2 Điều 78 Dự thảo có ghi “Dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở”. Tuy nhiên, các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành như Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 cũng không có thuật ngữ "Dự án đô thị" mà chỉ có quy định về "đô thị", "đô thị mới". Luật Xây dựng cũng chỉ có quy định về "Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị". Do vậy, nếu Dự thảo đặt ra khái niệm mới "Dự án đô thị" thì cần bổ sung giải thích từ ngữ này để có cách hiểu thống nhất, tránh vướng mắc trong triển khai thực hiện.

Tại điểm i Khoản 2 Điều 78 của Dự thảo cũng quy định: “Dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở”. Tương tự, điểm a Khoản 3 và điểm a Khoản 4 Điều 78 của Dự thảo quy định: “Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” thuộc trường hợp thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ.

Như vậy, chế định thu hồi đất đã được thu hẹp và dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn không còn mặc nhiên thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Dự thảo đã xác định rõ 2 phương thức độc lập, riêng rẽ để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (gọi chung là các dự án nhà ở).

Theo đó, nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), thì Nhà nước được thu hồi đất để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu. Nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng có đất ở (gồm đất ở và các loại đất không phải là đất ở) thì Nhà nước không được thu hồi đất mà nhà đầu tư được tự thỏa thuận với chủ SDĐ trong phạm vi dự án để nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ để triển khai dự án.

Từ quy định trên, tôi xin ví dụ: Có một dự án đô thị quy mô 50 ha nhưng diện tích đất ở trong dự án rất nhỏ (chỉ khoảng 500 m²) thì Nhà nước không thực hiện thu hồi đất mà chủ đầu tư thực hiện thỏa thuận theo quy định tại Điều 128. Tuy nhiên, trên thực tế không phải là lúc nào nhà đầu tư cũng thỏa thuận được với người có QSDĐ vì nhiều lý do (mặc dù là chủ đầu tư đã áp dụng giá đất bằng hoặc cao hơn giá thị trường thực tế để thỏa thuận). Trong tình huống này sẽ làm cho dự án kéo dài, không thực hiện được quy hoạch và gây lãng phí đất đai.

Vì vậy, tôi đề xuất cần nghiên cứu giải quyết các trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận về giá chuyển nhượng QSDĐ bằng hoặc cao hơn giá thị trường, thỏa thuận cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ đúng quy định, phù hợp với thị trường nhưng người có QSDĐ vẫn không đồng ý thì nên quy định với tỷ lệ đất ở bị ảnh hưởng của dự án đô thị là bao nhiêu phần trăm; quy mô dự án là bao nhiêu héc ta thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất ở bị ảnh hưởng để thực hiện dự án (trong trường hợp này, giá Nhà nước bồi thường cho người dân đã được xác định phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, xấp xỉ với giá nhà đầu tư thỏa thuận chi trả trong trường hợp tự thỏa thuận). Như vậy. sẽ vừa bảo đảm quyền lợi cho người có đất bị ảnh hưởng, vừa triển khai được dự án theo quy hoạch, tránh lãng phí đất đai, tranh thủ thêm nguồn lực cho ngân sách để phát triển kinh tế - xã hội.

Ông Nguyễn Quang Miến, phường Đông Sơn, TP Thanh Hóa: Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư cần phù hợp với thực tế, đáp ứng nguyện vọng của Nhân dân.

Tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 về quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tôi thấy có một số bật cập như sau:

Đối với đất nông nghiệp: Những năm qua, người thuộc diện phải thu hồi đất thì được nhận tiền do chủ đầu tư bồi thường là quá thấp, chỉ khoảng từ 50 triệu đồng đến 70 triệu đồng/sào (tương đương là 500m²). Mức giá đền bù thấp là bất lợi cho người bị thu hồi, còn chủ đầu tư thì được lợi.

Đối với đất phi nông nghiệp thì giá bồi thường quá thấp, quá chênh lệch với giá thị trường tại thời điểm thu hồi. Bảng định giá từ giá tối thiểu đến tối đa biên độ quá lớn, giá tiền chưa đồng nhất trên cùng thửa bản đồ quy hoạch. Mặt khác, khi thu hồi đất nhiều dự án không triển khai thực hiện, để dự án treo, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất, người dân bị thu hồi không còn đất sản xuất đồng nghĩa với không có việc làm, đời sống khó khăn.

Qua nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cá nhân tôi thấy việc xác định giá đất đã có nhiều điểm phù hợp hơn với thực tiễn. Tuy nhiên, cần có quy định cụ thể các trường hợp bồi thường bằng đất, bồi thường bằng tiền để thuận lợi cho quá trình áp dụng trong thực tiễn. Việc bồi thường cần bảo đảm được sinh kế lâu dài cho người bị thu hồi đất. Trong quy hoạch và sử dụng đất cần nâng cao chất lượng quy hoạch gắn với SDĐ, tránh làm ảnh hưởng, lãng phí tài nguyên đất. Việc xây dựng khu tái định cư phải quan tâm, chú ý đến nhu cầu và điều kiện của các chủ thể được tái định cư. Nơi ở mới cần phù hợp với thói quen, tập quán sinh hoạt, bảo đảm nguồn thu nhập của người dân. Cần tính toán đến các chính sách như hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, đào tạo, bố trí việc làm, vay vốn phát triển kinh tế cho người dân trong độ tuổi lao động để họ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo sự ổn định trong cuộc sống, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người dân và nhà đầu tư trong thu hồi đất.