Kết quả bước đầu thực hiện Quyết định số 21/2021/QĐ-UBND về đấu giá quyền sử dụng đất

Trước những biến động bất ổn của thị trường bất động sản thời điểm đầu năm 2021, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 21/2021/QĐ-UBND ngày 17-9-2021 quy định về đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh (sau đây gọi tắt là QĐ 21), có hiệu lực thi hành từ ngày 28-9-2021, thay thế Quyết định số 07/2018/QĐ-UBND. Với những quy định cứng rắn, kịp thời, vừa bảo đảm tính pháp lý, vừa thực tiễn, sau hơn 9 tháng áp dụng, QĐ 21 đã góp phần hạn chế hiện tượng sốt đất ảo, đầu cơ đấu giá, thổi giá trục lợi, bảo đảm thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh phát triển ổn định, bền vững, minh bạch.

Một MBQH đã đấu giá QSDĐ tại huyện Hoằng Hóa. Ảnh: V.H

Theo số liệu thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường, năm 2021, trên địa bàn tỉnh đã thực hiện đấu giá QSDĐ 481 dự án, với tổng diện tích 243,69 ha, tổng số tiền trúng đấu giá tăng 31% so với tổng giá khởi điểm. Năm 2022, UBND tỉnh đã phê duyệt danh mục đấu giá với tổng số dự án là 868 dự án, tổng diện tích đấu giá là 978,5 ha; tổng tiền SDĐ dự kiến thu được là 23.330,7 tỷ đồng; tổng tiền SDĐ dự kiến thu được sau khi trừ chi phí (giải phóng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật) là 13.787,4 tỷ đồng.

Thực hiện kế hoạch trên, trong 5 tháng đầu năm 2022, toàn tỉnh đã thực hiện đấu giá 131 dự án (tương ứng diện tích 53,7 ha), tổng tiền SDĐ dự kiến thu được là 3.823 tỷ đồng. Những kết quả khả quan trong công tác đấu giá QSDĐ đã đóng góp quan trọng trong việc tạo lập sự ổn định, minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, giúp cho Nhà nước huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách, bảo đảm được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Tại huyện Hoằng Hóa, trong năm 2021 có 1.808 lô đất được đấu giá (tổng diện tích 27,99 ha); tổng tiền trúng đấu giá là 2.527,58 tỷ đồng. Trong cơn “sốt” thời điểm đầu năm 2021, có 252 lô (tương ứng diện tích 3,78 ha tại 21 xã) phải hủy kết quả trúng đấu giá với tổng tiền trúng đấu giá bị hủy 412,71 tỷ đồng. Việc hủy kết quả đấu giá làm ảnh hưởng đến tiến độ cũng như nguồn thu ngân sách của huyện; số tiền hoạch toán vào ngân sách phải thực hiện điều tiết giảm. Tại một số mặt bằng, kết quả đấu giá không phản ánh đúng thực tế giá trị của lô đất và không sát với giá thị trường đang giao dịch dẫn đến tình trạng giá ảo, nhiều người dân phải chịu thua lỗ do đầu tư theo xu hướng thị trường ảo.

Từ khi QĐ 21 có hiệu lực, số trường hợp phải hủy kết quả trúng đấu giá trên địa bàn huyện giảm rõ rệt. Tính từ 1-11-2021 đến 15-6-2022, toàn huyện đã có 1.223 lô đất (18,68 ha) được đưa ra đấu giá, tổng tiền trúng đấu giá là 1.932,46 tỷ đồng. Trong 8 tháng nêu trên, chỉ có 3 trường hợp phải hủy kết quả trúng đấu giá đối với 3 lô đất (tương ứng diện tích 0,04 ha) tại 2 xã bị hủy kết quả trúng đấu giá với tổng tiền bị hủy là 4,9 tỷ đồng.

Theo đánh giá của UBND huyện Hoằng Hóa, việc áp dụng QĐ 21 có nhiều thuận lợi trong công tác đấu giá QSDĐ, đó là thời hạn nộp tiền giảm xuống (còn 30 ngày) kể từ ngày ban hành thông báo của cơ quan thuế, giúp địa phương sớm hoàn thành thu tiền SDĐ. Số tiền đặt cọc ở mức tối đa (20%) đã làm giảm số lượng người tham gia đấu giá tạo giá ảo rồi bỏ cọc, nhất là đối với các lô đất có giá trị cao. QĐ 21 đã quy định rõ thời gian hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền; quy định tài khoản nộp tiền SDĐ là tài khoản ngân sách Nhà nước, tạo thuận lợi cho việc theo dõi các khoản thu tiền SDĐ.

Tại huyện Quảng Xương, cơn “sốt” đất ở thời điểm năm ngoái đã khiến giá đất trúng đấu giá ở một số vị trí tăng đột biến, chênh lệch nhiều so với giá khởi điểm. Nguyên nhân được cho là một số nhà đầu tư, người môi giới bất động sản lợi dụng các thông tin về quy hoạch, nâng cấp hệ thống hạ tầng và việc triển khai các dự án để tung tin đồn thổi, mua đi bán lại bất động sản, lôi kéo người dân tham gia theo tâm lý đám đông vào các giao dịch bất động sản bằng hình thức mua bán, trả giá rất cao trong các cuộc đấu giá QSDĐ, gây nhiễu loạn thông tin nhằm đẩy giá bất động sản lên cao để trục lợi. Ở thời điểm đó, có những phiên đấu giá thu hút hàng nghìn người tham gia chỉ đấu vài chục lô đất. Giá đất trúng đấu giá được đẩy lên gấp nhiều lần so với giá sàn, có lô trúng đấu giá tăng lên đến hơn 100%, còn trung bình khoảng 60 - 70%. Tuy nhiên, sau đó vì giá “ảo”, “bong bóng” nên không ít trường hợp đã không nộp tiền trúng đấu giá và mất luôn cả khoản tiền đặt cọc. 9 tháng đầu năm 2021, tổng số tiền trúng đấu giá QSDĐ huyện Quảng Xương thu về khoảng 1.575 tỷ đồng nhưng số tiền trúng đấu giá bị hủy ở địa phương này đã chiếm tới gần 50% (hơn 717 tỷ đồng). Lý do hủy kết quả trúng đấu giá QSDĐ là do hộ gia đình, cá nhân không thực hiện nộp tiền SDĐ theo quy chế đấu giá QSDĐ; quá thời hạn nộp tiền theo thông báo nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định... Từ khi QĐ 21 được áp dụng, tình trạng này đã giảm đáng kể.

Bà Trịnh Thị Nguyên, Trưởng Phòng Tài chính - Kế hoạch, UBND huyện Quảng Xương, đánh giá: Nhu cầu đấu giá QSDĐ phụ thuộc nhiều vào điều tiết của thị trường, tuy nhiên những quy định của QĐ 21 đã tạo nhiều thuận lợi cho công tác quản lý, đấu giá QSDĐ. Đơn cử như, số tiền đặt cọc quy định ở mức cao, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá rút ngắn chỉ trong vòng 1 tháng, từ đó đẩy nhanh tiến độ thu ngân sách nhanh hơn; tình trạng bỏ cọc cũng giảm dần. Tính đến hết tháng 5-2022, địa phương tổ chức đấu giá 884 lô đất (diện tích 121.550m2) ở một số mặt bằng quy hoạch (MBQH) tại các xã Quảng Phúc, Quảng Định, Quảng Giao và thị trấn Tân Phong... Nổi bật nhất là phiên đấu giá MBQH khu dân cư mới Tân Đoài, thị trấn Tân Phong với 206 lô đất. Phiên đấu giá thu hút hơn 1.000 hồ sơ tham gia, hình thức bỏ phiếu gián tiếp, mức giá đấu cũng tăng khoảng 1,4 - 1,5 lần so với giá khởi điểm, cá biệt có một số lô đất cao gấp 2 lần...

Tại huyện Hà Trung, từ đầu năm đến nay, địa phương tổ chức đấu giá 6 MBQH nhỏ, lẻ là các mặt bằng chuyển tiếp của năm 2021. Việc áp dụng QĐ 21 cũng mang lại nhiều thuận lợi trong quá trình thực hiện. Ông Nguyễn Xuân Dũng, Phó Chủ tịch UBND huyện Hà Trung cho biết: QĐ 21 có nhiều ưu điểm như khống chế thời gian nộp tiền, tỷ lệ đặt cọc... Điều này sẽ làm giảm bớt các nhà đầu cơ mang tính chất “đi chợ”.

Bên cạnh những kết quả đạt được, một số ý kiến ở cơ sở cũng đã chỉ ra những vướng mắc khi thực hiện QĐ 21. Những vướng mắc này cần sớm được thảo luận, thống nhất để bổ sung phù hợp với thực tiễn. Một số địa phương cho rằng, khó khăn khi áp dụng QĐ 21 đó là các dự án sau khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật thì mới được UBND tỉnh xem xét ủy quyền đấu giá nên một số dự án không thể đưa ra đấu giá kịp thời theo tiến độ. Việc ủy quyền phê duyệt đấu giá của UBND tỉnh chỉ đến thời hạn 31-12 của năm thực hiện ủy quyền, tuy nhiên một số quy trình về trích đo MBQH, nộp tiền đất lúa, xác nhận công trình đủ điều kiện đưa vào sử dụng phải hoàn thành trước đấu giá... thì sẽ có một số các dự án không thể phê duyệt đấu giá trong năm thực hiện ủy quyền. Mức tiền đặt trước là 20% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá được quy định tại phương án đấu giá mang lại sự chắc chắn, chọn lọc những nhà đầu tư có nhu cầu thực sự nhưng lại dễ tạo sơ hở gây lộ thông tin về lô đất đăng ký đấu giá nếu việc quản lý thông tin đặt tiền trước của khách hàng tham gia đấu giá không chặt chẽ...

Trước những vướng mắc và bất cập trong quá trình thực hiện, đề xuất mà các đơn vị đưa ra đó là: Đối với các dự án cơ bản hoàn thành giải phóng mặt bằng, UBND tỉnh xem xét ủy quyền phê duyệt đấu giá, giảm thời gian chờ thực hiện các quy trình đưa quỹ đất ra đấu giá. Mức tiền đặt cọc nên dao động trong khoảng 15 - 20% giá trị khởi điểm của lô đất nhằm tạo ra mức đặt cọc tương đồng với các lô đất có diện tích khác nhau, tránh bị lộ lọt thông tin khách hàng tham gia đấu giá. Đối với các dự án được UBND tỉnh phê duyệt ủy quyền trong khoảng thời gian từ tháng 10 đến tháng 12 trong năm thì nên cho thêm thời gian thực hiện ủy quyền kéo dài đến năm sau, để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá...

Nhóm PV Bạn đọc – TL