Tạo điều kiện để hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận đất đai

Ông Đỗ Đình Hiệu, Giám đốc Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam chi nhánh Thanh Hóa (VCCI Thanh Hóa): Cân nhắc việc bổ sung thêm quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hàng năm

Về cơ bản, VCCI Thanh Hóa thống nhất với bố cục và nội dung của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Việc sửa đổi Luật Đất đai không chỉ để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đang tồn tại trên thực tiễn, giảm rủi ro pháp lý cho các cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp (DN) khi thực hiện các hoạt động, mà còn góp phần khơi thông nguồn lực, thúc đẩy phát triển. Tuy nhiên, một số chế định quan trọng của dự thảo có ảnh hưởng đến DN và hoạt động kinh doanh cần phải được cân nhắc kỹ, cụ thể:

Thứ nhất, về hình thức trả tiền thuê đất, khoản 2 Điều 120 dự thảo quy định: “Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: a) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; b) Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao".

Theo khoản 3 Điều 120 dự thảo: “Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau đây: a) Các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 2 Điều này; b) Các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này mà có nhu cầu trả tiền thuê đất hàng năm".

Như vậy, dự thảo lần này đã thực hiện chủ trương cơ bản cho thuê đất trả tiền hàng năm và quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần theo đúng tinh thần của Nghị quyết 18/NQ-TW. Dự thảo đưa ra phương hướng giảm trường hợp thuê đất trả tiền một lần và tăng những trường hợp trả tiền hàng năm với mục đích là tránh thất thu ngân sách.

Tuy nhiên, theo tôi, điều này sẽ đẩy rủi ro cho DN khi bị phá vỡ phương án tài chính kinh doanh do tiền thuê đất bị tăng đột biến. Thực tế giá đất trong những năm vừa qua cho thấy, vẫn tồn tại sự khác biệt về việc tính tiền thuê đất và rủi ro số tiền này bị thay đổi qua các năm tiếp theo. Tại một số địa phương và cả ở Thanh Hóa, đã có những đợt tăng tiền thuê đất khá lớn, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của các DN thuê đất trả tiền hàng năm. Với sự thiếu ổn định của môi trường kinh doanh như vậy thì rất khó để DN yên tâm đầu tư lớn, tạo việc làm.

Từ thực trạng trên, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc việc bổ sung thêm quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hàng năm. Ví dụ, các địa phương được phép quyết định tiền thuê đất hàng năm theo hướng dẫn, nhưng tốc độ tăng tối đa không quá 1,2 lần tốc độ lạm phát. Như vậy, Nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết, mà vẫn hạn chế được rủi ro cho DN.

Thứ hai, về việc hỗ trợ DN nhỏ và vừa (DNNVV) tiếp cận đất đai, khoản 8 Điều 194 dự thảo quy định: “Chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm dành quỹ đất công nghiệp đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê lại đối với các DNNVV, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường.

Nhà nước có chính sách giảm tiền thuê lại đất trong khu công nghiệp cho các trường hợp quy định tại khoản này. Khoản tiền thuê lại đất được giảm được hoàn trả cho chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thông qua việc khấu trừ vào tiền thuê đất mà chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải nộp theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất.

UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương và ý kiến thống nhất của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường để xác định quỹ đất dành cho các DNNVV, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường”.

Quy định này về mặt lý thuyết có thể sẽ giúp các DNNVV tiếp cận được đất đai đã có hạ tầng. Tuy nhiên, quy định này có thể sẽ dẫn đến tình trạng hạ tầng dành cho DNNVV không có đơn vị phù hợp vận hành, dịch vụ cung cấp không phù hợp, do các chủ đầu tư khu công nghiệp chỉ có nghĩa vụ bàn giao quỹ đất đã có hạ tầng, còn UBND tỉnh thì khó có thể vận hành các hạ tầng này để cung cấp dịch vụ cho DNNVV.

Trên cơ sở đó, đề nghị ban soạn thảo cân nhắc phương án phù hợp để khắc phục tồn tại, hạn chế có thể xảy ra. Có thể nghiên cứu phương án tương tự như chính sách về nhà ở xã hội đang được thảo luận hiện nay. Theo đó, chủ đầu tư hạ tầng công nghiệp buộc phải dành một tỷ lệ nhất định đất cho DNNVV. Phần đất này có thể được xác định như một dạng tín chỉ và cho phép các nhà đầu tư hạ tầng mua bán, trao đổi với nhau. Như vậy, một chủ đầu tư hạ tầng công nghiệp muốn cho toàn bộ DN lớn thuê thì có thể hợp tác với một chủ đầu tư hạ tầng công nghiệp khác chuyên cho DNNVV thuê để bảo đảm tỷ lệ đất tối thiểu cho DNNVV.

Ông Lường Văn Thắng, Phó Chủ tịch Thường trực HĐND huyện Hậu Lộc: Bảng giá đất cần được xây dựng theo vị trí, theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Khoản 2 Điều 154 quy định “Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn”. Đề nghị thêm vào nội dung là: Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí, theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (nếu quy hoạch, kế hoạch thay đổi thì giá đất thửa đất đó cũng thay đổi theo). Lý do là giá đất không những chỉ phụ thuộc vào vị trí đất mà còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất. Hai thửa đất cạnh nhau nhưng thửa đất có quy hoạch đất nông nghiệp khác với thửa đất có quy hoạch phi nông nghiệp; thửa đất có kế hoạch sử dụng đất trong 2 năm khác với thửa đất quy hoạch sử dụng trong 5 năm tới; thửa đất đã có quy hoạch 1/500 khác với thửa đất chưa có quy hoạch 1/500...

Tại khoản 6 Điều 176 quy định: “Người sử dụng đất trồng lúa được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi trên đất trồng lúa và được sử dụng một tỷ lệ đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp nhưng không làm mất đi điều kiện cần thiết để trồng lúa theo quy hoạch, phù hợp với quy định của pháp luật”. Đề nghị sửa lại: “Người sử dụng đất trồng lúa được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi trên đất trồng lúa và được sử dụng một tỷ lệ đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp theo quy hoạch, phù hợp với quy định của pháp luật”.

Lý do là khi đã thực hiện chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi thì việc bảo đảm tính chất đất trồng lúa là không thể. Đất trồng lúa chỉ chuyển đổi khi khả năng trồng lúa không còn hoặc không cao do đó cần cải tạo để dịch chuyển cơ cấu sang cây trồng, vật nuôi khác. Khi đó điều kiện thổ nhưỡng thay đổi sẽ không đảm bảo để trồng lúa.

Về tập trung đất nông nghiệp (Điều 185), tại khoản 4, dự thảo “Tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện việc tập trung đất nông nghiệp phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quyết định....”. Trên thực tế, đối với trường hợp tập trung đất nông nghiệp để thực hiện dự án, thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân tập trung đất đai có phải thực hiện theo thủ tục của pháp luật về đầu tư không? Trình tự, thủ tục như thế nào? Mối quan hệ giữa thủ tục này với thủ tục của pháp luật về đầu tư như thế nào?

Đây là quy định về mặt thủ tục có thể gây khó khăn trong quá trình thực hiện, trái với xu hướng cải cách về thủ tục hành chính, do vậy cần quy định rõ vấn đề trên. Luật Đất đai năm 2023 cần làm rõ nội dung trên để phân biệt với Luật Đầu tư công, tránh việc làm đúng Luật Đất đai nhưng lại vi phạm Luật Đầu tư công.

Việt Hương và Ngân Hà (ghi)