Tăng cường quản lý đối với các dự án phát triển đô thị, nhà ở

Những năm qua, quá trình đô thị hóa trên địa bàn tỉnh diễn ra nhanh chóng; nhiều dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở được đầu tư xây dựng... Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện dự án thì tiến độ, chất lượng công trình vẫn còn nhiều hạn chế; vai trò của cơ quan Nhà nước trong việc quản lý, giám sát việc thực hiện của chủ đầu tư chưa cao; việc phân công trách nhiệm quản lý chưa rõ ràng, cụ thể.

Khu dân cư Đại lộ Võ Nguyên Giáp, phường Đông Vệ, TP Thanh Hóa.

Để các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở được triển khai thực hiện đúng quy định, đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết: Theo quy định tại Điều 36 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14-1-2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị thì “Đối với các công trình mà bên nhận chuyển giao đã được xác định trong nội dung dự án thì bên nhận chuyển giao có quyền và nghĩa vụ tham gia quản lý chất lượng và nghiệm thu công trình trong suốt quá trình xây dựng cho đến khi hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng”. Tuy nhiên, thực tế cho thấy các dự án đã và đang triển khai trên địa bàn tỉnh hầu hết chưa thực hiện nội dung này, chưa quy định bên nhận chuyển giao, không tham gia quản lý chất lượng và nghiệm thu dẫn đến nhiều dự án chất lượng công trình không bảo đảm, không đúng theo thiết kế đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không thực hiện các công trình hạ tầng xã hội như khu cây xanh, công viên, trường học. Cùng với đó là các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được đầu tư xây dựng, trong đó có các dự án kêu gọi nhà đầu tư là các doanh nghiệp tham gia thực hiện. Các công trình hạ tầng được đầu tư bằng nguồn vốn của doanh nghiệp và được trừ vào giá trị quyền sử dụng đất của dự án, sau khi hoàn thành chuyển giao cho chính quyền quản lý sử dụng... Đối với công trình đã qua sử dụng, trước khi chuyển giao phải tiến hành đánh giá chất lượng, giá trị và hoàn thành công tác bảo trì cần thiết thì mới nhận chuyển giao. Ngày 25-12-2017, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 4676/QĐ-UBND về việc bổ sung nhiệm vụ quản lý các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị, quản lý đầu tư phát triển đô thị trong khu vực phát triển đô thị do Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp Thanh Hóa. Vì vậy, ban quản lý dự án thực hiện giám sát và nghiệm thu hạng mục hạ tầng xã hội đối với những dự án trong đô thị có quy mô từ cấp II trở lên. Ban Quản lý Khu Kinh tế Nghi Sơn và các Khu công nghiệp giám sát và nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đối với những dự án trong Khu Kinh tế Nghi Sơn và các Khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh. UBND cấp huyện có trách nhiệm giám sát và nghiệm thu hạng mục hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đối với những dự án trong địa giới hành chính của mình (trừ những dự án giao cho Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp Thanh Hóa, Ban Quản lý Khu Kinh tế Nghi Sơn và các Khu công nghiệp thực hiện).

Ngoài ra, đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết thêm, theo quy định tại Khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản, quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, cụ thể “Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó”. Tuy nhiên, thực tế trên địa bàn tỉnh những năm gần đây cho thấy, một số dự án chủ đầu tư không hoàn thiện toàn bộ mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng và đã bàn giao cho khách hàng, sau đó người mua nhà được cấp giấy chứng nhận. Chính vì vậy, UBND cấp huyện cần tăng cường công tác quản lý xây dựng để bảo đảm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản phải thực hiện đúng theo quy định tại Khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê theo thẩm quyền và phải bảo đảm chủ đầu tư đã hoàn thiện toàn bộ mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

Việc xây dựng nhà ở của các hộ gia đình tại những vị trí được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Theo quy định tại Điểm D, Khoản 3, Điều 11 Thông tư số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21-11-2013 của liên Bộ Xây dựng và Nội vụ, thì “Hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt”. Tuy nhiên, hiện nay nhiều hộ gia đình, cá nhân xây dựng không đúng theo giấy phép xây dựng được cấp, không đúng thiết kế đô thị đã được phê duyệt. Vì vậy, chủ đầu tư, địa phương có trách nhiệm quản lý chính việc xây dựng của các hộ gia đình, cá nhân. Đơn vị được giao tham gia quản lý chất lượng và nghiệm thu công trình trong suốt quá trình có trách nhiệm theo dõi, báo cáo cấp có thẩm quyền nếu có vi phạm. Đối với những dự án đã chuyển giao quản lý hành chính cho chính quyền địa phương, các hộ dân trước khi xây dựng phải có giấy phép xây dựng, chính quyền địa phương khi cấp phép phải cấp theo đúng quy hoạch, thiết kế đô thị đã được phê duyệt và có trách nhiệm quản lý trật tự xây dựng.

Ngoài ra, để trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, UBND tỉnh đã giao cho các đơn vị lựa chọn chủ đầu tư (theo hình thức đấu thầu, đấu giá...), vì vậy trước khi thực hiện việc lựa chọn, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo Sở Xây dựng để sở chủ trì, tham mưu cho UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc UBND tỉnh trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi lựa chọn nhà đầu tư. Các sở, ngành, các đơn vị có liên quan khi thẩm định hồ sơ hoặc tham mưu cho UBND tỉnh lựa chọn nhà đầu tư phải có trách nhiệm kiểm tra dự án phát triển nhà ở đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hay chưa nhằm bảo đảm trình tự thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.