“Sốt đất” theo dự án - cẩn trọng khi đầu tư

Những năm gần đây, với sự mở rộng quy hoạch phát triển đô thị, sự xuất hiện của các nhà đầu tư lớn, như: FLC, VinGroup, SunGroup, EuroWindow... đã và đang xây dựng các đô thị xanh thông minh, các khu vui chơi, nghỉ dưỡng mang tầm quốc tế, khu vực khiến cho thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh trở nên sôi động, thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư và người dân. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro khi người dân chưa tìm hiểu kỹ thông tin đã đầu tư.

Đất trên trục đường Thanh Niên Cải Dịch, phường Quảng Cư, TP Sầm Sơn đang được nhiều nhà đầu tư đến tìm hiểu, giao dịch.

“Ăn theo” dự án

5 năm trở lại đây, nếu du khách có dịp quay trở lại Sầm Sơn sẽ không khỏi ngỡ ngàng vì hàng loạt công trình nghỉ dưỡng cao cấp mọc lên san sát, nhất là từ khi Công ty CP Tập đoàn FLC đầu tư xây dựng khu vui chơi, giải trí, sân golf, khu nghỉ dưỡng cao cấp rộng hàng trăm ha sát bờ biển. Việc Khu đô thị du lịch sinh thái FLC đi vào hoạt động đã kéo theo rất nhiều nhà đầu tư về “săn đất” làm cho thị trường bất động sản ở đây sôi động từng ngày.

Có mặt tại phường Quảng Cư vào những ngày tháng 6, với vai người đi mua đất, chúng tôi tiếp cận với một số hộ dân trên trục đường Thanh Niên Cải Dịch thuộc các mặt bằng tái định cư (MBTĐC) Cường Thịnh 1, Hồng Thắng 2, Hồng Thắng 3 hỏi về giá đất thì được biết, đất trên trục đường này không còn nhiều, nếu còn thì giá khoảng từ 18 đến 25 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí. Qua quan sát vị trí đất cũng như tuyến đường, chúng tôi nhận thấy tuyến đường Thanh Niên Cải Dịch rộng 43m, đối diện là Khu đô thị du lịch sinh thái FLC nên đất trên tuyến đường này trở nên “khan” và cũng cao hơn so với các MBTĐC khác của xã. Trò chuyện với anh Nguyễn Thế Thái, công chức địa chính - xây dựng phường Quảng Cư, chúng tôi được biết: 5 năm về trước, việc giao dịch đất trên địa bàn phường rất ít, nếu có chỉ là trong khu dân cư. Nhưng từ khi Công ty CP Tập đoàn FLC vào đầu tư xây dựng, thu hồi 210 ha đất trên địa bàn phường, kèm theo tuyến Đại lộ Nam sông Mã đi qua đã thu hồi một phần đất của người dân. Theo đó, TP Sầm Sơn cũng đã quy hoạch 6 MBTĐC cho người dân, bao gồm: Hồng Thắng 1, Hồng Thắng 2, Hồng Thắng 3, Cường Thịnh 1, Cường Thịnh 2 và Cường Thịnh 3 với tổng diện tích quy hoạch khoảng 30 ha; các mặt bằng này tập trung xung quanh Khu đô thị du lịch sinh thái FLC nên cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ, giá đất cũng tăng so với giá Nhà nước. Ví dụ, tại thời điểm năm 2016, giá đất ở MBTĐC Hồng Thắng 2 là 2 triệu đồng/m2, người dân bán ra lên 5 đến 7 triệu đồng/m2 nhưng nay tăng lên từ 10 đến 25 triệu đồng/m2, thậm chí có vị trí đẹp giá còn cao hơn. Nhộn nhịp nhất là vào năm 2018, việc giao dịch đất diễn ra rất nhiều. Tuy nhiên, từ năm 2019 và đầu năm 2020 đến nay đất trong dân không còn nhiều nên việc mua bán có phần chững lại. Tuy nhiên, ở một số vị trí kinh doanh tốt, giao thông thuận lợi vẫn có giao dịch, giá cả cũng cao hơn nhiều so với đất trong dân.

Rời phường Quảng Cư, chúng tôi đến phường Quảng Châu, thời điểm này giá đất trên địa bàn phường đang có phần sôi động. Theo anh Lê Văn Hải, công chức địa chính - xây dựng phường Quảng Châu: Năm 2017, dự án đường bộ ven biển khởi động, giá đất trên địa bàn phường bắt đầu tăng so với những năm trước. Tuy nhiên, số lượng giao dịch nhỏ lẻ vì đang trong quy hoạch thu hồi đất trong tương lai. Tháng 6-2019, phường tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại mặt bằng dân cư Kiều Đại 1, giá khởi điểm là 2,8 đến 3 triệu đồng/m2 nhưng khi đấu giá lên đến 5 - 6 triệu đồng/m2. Cũng có người đấu lên 8 triệu đồng/m2 nhưng rồi sau đó đã “tháo chạy”, chấp nhận mất tiền đặt cọc. Cũng theo anh Lê Văn Hải trong quy hoạch Tập đoàn SunGroup vào đầu tư sẽ lấy đi 1/3 diện tích đất của phường. Chắc rằng trong tương lai khi làm xong các MBTĐC cũng như Tập đoàn SunGroup vào đầu tư một số vị trí đất nền của phường sẽ tăng so với thời điểm hiện tại.

Cũng như TP Sầm Sơn, từ khi có thông tin Công ty CP Tập đoàn Flamingo báo cáo ý tưởng quy hoạch khu vực các xã Hoằng Trường, Hoằng Phụ, Hoằng Châu, Hoằng Phong (Hoằng Hóa) hình thành quần thể đô thị du lịch nghỉ dưỡng Hải Tiến có tổng diện tích 1.350 ha đã tạo nên những kênh thông tin giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, đẩy giá đất ở vùng nông thôn tăng lên đáng kể. Điều đó thể hiện rõ nhất ở các phiên đấu giá quyền sử dụng đất của các MBQH đất ở khu dân cư tại các xã vùng đông nam của huyện.

Ở xã Hoằng Phong, tháng 2-2020, sau khi được phê duyệt của huyện, xã đã phối hợp với các công ty đấu giá tổ chức đấu giá các MBQH đất ở khu dân cư nằm ven trục đường HH16. Trong đó, MBQH số 21/MBQH-UBND có 7 lô đất mặt đường với diện tích từ 137,5 đến 154,1m2, giá sàn đưa ra là từ 4,5 triệu đồng/m2 đến 5,3 triệu đồng/m2, tiền mua hồ sơ 500.000 đồng/bộ; tiền đặt cọc tham gia phiên đấu giá là 50 triệu đồng/lô. Theo đánh giá của một số người dân, mặt bằng này có vị trí khá đẹp bởi nằm trên trục đường chính về xã Hoằng Phong, lại gần khu chợ Chùa (xã Hoằng Lưu). Phiên đấu giá thu hút khá đông người dân tham gia. Kết thúc phiên đấu giá, 7 lô đất trong mặt bằng được bán với giá thấp nhất là 760 triệu đồng/lô và cao nhất là 970 triệu đồng/lô. Điều đáng nói là chỉ sau đó vài ngày, có người trúng đấu giá 2 lô đất với tổng số tiền lần lượt là 961 triệu đồng và 970 triệu đồng đã phải “bỏ cuộc”, chấp nhận mất số tiền đặt cọc là 100 triệu đồng/2 lô đất vì giá quá cao so với giá thực tế giao dịch hiện nay.

Không chỉ ở xã Hoằng Phong, ở các phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở các xã Hoằng Châu, Hoằng Thái, các lô đất thuộc các MBQH đất ở mặc dù nằm trong khu dân cư, chưa “đẹp” lắm về vị trí, giá sàn đưa ra chỉ ở mức bình quân chung từ khoảng 2,5 triệu - 4,5 triệu đồng/m2 nhưng mức trúng đấu giá phải tăng lên gấp 2-3 lần. Đơn cử có những lô đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất trên 1 tỷ đồng/lô.

Cần tỉnh táo khi đầu tư

Việc những tên tuổi lớn FLC, VinGroup, SunGroup, EuroWindow, Flamingo... đầu tư các “siêu dự án” vào tỉnh trong thời gian qua đã khiến cho thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh trở nên sôi động. Theo các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh, sự sôi động này bắt đầu từ giữa năm 2018 kéo dài đến hết năm 2019 với lượng giao dịch mua, bán qua sàn tăng từ 25% đến 35% so với thời kỳ trước đó và bắt đầu trở lại sau dịch COVID-19. Đáng chú ý, phân khúc đất nền trên địa bàn TP Thanh Hóa có giá trung bình từ 10 triệu đến 14 triệu đồng/m2 tại các mặt bằng đô thị quy hoạch mới và những mặt bằng có vị trí vùng ven trung tâm đã hoàn thiện hạ tầng được các nhà đầu tư cá nhân và người dân có nhu cầu thực về nhà ở ưa chuộng nhất. Ngoài ra, có một số địa phương có các nhà đầu tư lớn vào đầu tư, đất ở các vùng nông thôn gần dự án quy hoạch, có tiềm năng sinh lời cũng hấp dẫn người mua.

Có thể nói, cơn “sốt đất” đang lan tràn từ thành phố đến nông thôn, khiến cho nhiều người dân bỏ việc tham gia làm môi giới, kinh doanh bất động sản, thậm chí họ còn vẽ lên viễn cảnh đẹp cho dự án để rồi thổi giá và tạo “sóng” để giá đất tăng cao. Đơn cử như năm 2019, Công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Core Land đã tự ý thay đổi tên Khu dân cư mới thôn 4, xã Quảng Bình thành một dự án lớn mang tên “Khu đô thị công nghiệp mới Cống Trúc” nhằm mục đích “thổi” giá đất lên cao. Thực chất khu đất mà Công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Core Land rao bán nằm trong tổng thể quy hoạch chung xây dựng đô thị Cống Trúc, huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa triển khai năm 2020 - 2022, tầm nhìn đến năm 2025. Khu dân cư mới thôn 4, xã Quảng Bình được UBND huyện Quảng Xương quy hoạch chi tiết xây dựng, tỷ lệ 1/500 với tổng diện tích 2,7 ha, trong đó hơn 13 nghìn m2 được chia thành 98 lô đất liền kề. Ngày 13-9-2019, 39 cá nhân đã đấu giá thành công 39/98 lô đất với giá trúng đấu giá các lô đất dao động từ 4 triệu đồng đến hơn 6 triệu đồng/m2. Thế nhưng sau đó Công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Core Land đã thâu tóm dần các lô đất trúng đấu giá và nhanh chóng quảng bá công ty là đơn vị phân phối khu đất trên với cái tên “Khu đô thị công nghiệp mới Cống Trúc” với nhiều tiện ích, tiềm năng đầu tư ngàn vàng, đồng thời rao bán 14/39 tổng số các lô đã trúng đấu giá đợt 1, đơn giá tăng xấp xỉ 1 triệu đồng/m2 so với kết quả trúng đấu giá được công bố. Hầu hết các lô đất kể trên đều có diện tích 150m2, mỗi lô đất Công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Core Land đã bán chênh lệch khoảng 150 triệu đồng. Khi có khách hàng quan tâm đến các lô đất trên, nhân viên tư vấn luôn tô vẽ thêm về dự án, hối thúc khách hàng nhanh chân đặt cọc nếu không sẽ mất chỗ, vì đây là 1 dự án tiềm năng và đang có rất nhiều người quan tâm...

Hay như đã có một số người dân mua đất của một số dự án trên địa bàn TP Thanh Hóa do không nắm vững quy định của pháp luật về mua bán đất, cộng thêm sự cả tin từ sự quảng cáo, chào mời hấp dẫn nên đã nộp tiền vào doanh nghiệp để mua đất theo hình thức hợp đồng vay vốn giữa cá nhân người mua và doanh nghiệp. Hậu quả là nhiều người có nguy cơ mất tiền vì không được giao đất hoặc có được giao đất thì là đất chồng lấn với chủ khác, hoặc đất không thể làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Vì vậy, các cơ quan chức năng và các cấp chính quyền trên địa bàn tỉnh đã khuyến cáo người dân khi có nhu cầu mua bán bất động sản cần tỉnh táo, rà soát kỹ lưỡng khu vực muốn mua, kiểm tra đầy đủ giấy tờ pháp lý của dự án, tránh rủi ro khi đầu tư. Việc giao dịch phải tuân thủ nghiêm Luật Đất đai, kinh doanh nhà ở, kinh doanh bất động sản. Nếu phát hiện có dấu hiệu mờ ám, lừa đảo thì khẩn trương đến cơ quan Nhà nước về quản lý hành chính để tìm hiểu thêm thông tin chính xác trước khi đầu tư.

Thiết nghĩ, để có một thị trường bất động sản ổn định, bền vững, lành mạnh và minh bạch, các địa phương - nơi có những dự án lớn phải thường xuyên theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường bất động sản, nếu phát hiện có hiện tượng “thổi” giá đất nhằm trục lợi của người mua cần có biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng “sốt giá” và bong bóng bất động sản trên địa bàn nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người dân khi có nhu cầu mua đất ở, không để cho các đối tượng lợi dụng làm giàu bất chính và gây lũng loạn thị trường bất động sản.

Bài và ảnh: Lê Nhân