Cẩn trọng khi mua bất động sản hình thành trong tương lai

Lợi dụng tâm lý “mua sớm” - “lấy giá hời” khi tình hình bất động sản đang trở nên “nóng sốt”, nhiều đối tượng môi giới, “cò” đất dùng nhiều “chiêu” lợi dụng niềm tin của người mua để bán đất nền phân lô, căn hộ chung cư khi các dự án hình thành trong tương lai này chưa đủ cơ sở pháp lý. Người mua sẽ phải đối diện với nhiều rủi ro nếu dự án triển khai không đúng tiến độ cam kết, thậm chí không thực hiện được vì thiếu cơ sở pháp lý. Không những vậy, nhiều người còn có nguy cơ mất trắng tài sản khi gặp phải đối tượng môi giới thuộc những “sàn ảo”, “sàn ma”.

Hạ tầng còn dang dở nhưng khu dân cư xã Quảng Phú đã được mở bán rầm rộ.

Mập mờ giao dịch khi chưa đủ điều kiện pháp lý

Thời gian gần gây, nhân viên môi giới của Công ty CP Bất động sản Sacoland (sàn Sacoland) liên tục quảng bá rầm rộ về dự án khu dân cư xã Quảng Phú (có tên gọi thương mại là Sunrise Residence). Với những lời ca tụng mỹ miều về một “siêu” dự án có vị trí đắc địa ở phía Đông TP Thanh Hóa, dự án này đã thu hút khá nhiều khách tham quan và thực hiện các giao dịch. Theo một nhân viên tư vấn của sàn Sacoland tên L.V.T., hiện nay, sàn Sacoland và chủ đầu tư đang phối hợp mở bán 163 lô liền kề của giai đoạn 1. Giá của các lô giao dịch hiện giao động từ 7-8 triệu đồng/m2. Với tính chất “nóng” của dự án, cùng với những ưu đãi về giá khi đầu tư ở giai đoạn này, nhân viên tư vấn tên L.V.T. “thao thao bất tuyệt”: “Toàn bộ các lô mở bán theo từng đợt đều hết ngay trong vòng 1 ngày và giá của đợt mở bán sau thường sẽ cao hơn đợt trước khoảng 15%”. Để “lách” sự giám sát của các cơ quan quản lý Nhà nước, các nhân viên tư vấn sàn Sacoland tư vấn cho người mua hình thức “đặt cọc thiện chí” 30 triệu đồng đối với mỗi lô đất. Tuy nhiên, nhân viên sàn này cũng “rỉ tai” cho chúng tôi biết, sẽ giúp đưa số tiền đặt cọc này thành “cọc chết” để giữ chắc chắn lô đất này cho mình. Sau 30 ngày, người mua sẽ được ký hợp đồng với chủ đầu tư. Tuy nhiên, theo thực tế ghi nhận tại hiện trường, bên trong những tấm biển quảng cáo về dự án “mỹ miều”, sầm uất với tiến độ thi công nhanh và “cuối năm nay sẽ có sổ đỏ” này hiện vẫn còn đang là những bãi đất trống. Các hạng mục thi công chậm chạp và dang dở, chưa có “dấu hiệu” của việc chia lô cùng các hạng mục hạ tầng điện, nước. Làm việc với Phòng Quản lý nhà và bất động sản (Sở Xây dựng), chúng tôi được biết, hiện dự án này chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Mặc dù đã có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư cũng đã được Bộ Xây dựng chấp thuận về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở tại Văn bản số 918/BXD-PTĐT ngày 26-4-2019, tuy nhiên, chủ đầu tư dự án - Tổng Công ty Xây dựng Hà Thành hiện chưa hoàn thiện các hạng mục hạ tầng và thủ tục theo quy định trình Sở Xây dựng thẩm định, tham mưu UBND tỉnh phê duyệt được phép kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại khu dân cư xã Quảng Phú.

Thực tế, việc huy động vốn một cách mập mờ, trái phép khi chưa đủ cơ sở pháp lý không chỉ xảy ra ở dự án khu dân cư xã Quảng Phú hiện nay. Nhiều dự án bất động sản khác trên địa bàn tỉnh triển khai trong thời gian qua cũng đã ồ ạt sử dụng hình thức này. Không những ở các dự án phân lô, bán nền, tình trạng này cũng xuất hiện ở các dự án chung cư. Điển hình như, Dự án Chung cư 379 Thanh Hóa, phường Đông Hương (TP Thanh Hóa) đã thực hiện huy động vốn từ đầu năm 2018 khi chưa có giấy phép xây dựng. Hàng trăm khách hàng đã mua nhà tại dự án này đang “dở khóc, dở mếu” khi đã góp vốn cùng chủ đầu tư từ đầu năm 2018 đến nay.

Người mua “lãnh đủ”

Nếu may mắn “gặp” được chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt để triển khai dự án đúng cam kết, đồng thời việc thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo “trót lọt”, người mua sẽ có được lợi ích từ việc mua các bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, khá nhiều dự án thực hiện chậm tiến độ, hoặc chủ đầu tư “vướng” trong quá trình triển khai các thủ tục khiến người mua “lãnh đủ”. “Nhẹ” thì chậm tiến độ bàn giao mặt bằng vài tháng, một năm, vài năm. “Nặng” thì chủ đầu tư chỉ thực hiện công tác san lấp, làm đường giao thông, chia lô cho người dân tự xây dựng nhà ở, không xây dựng hạ tầng điện, nước, không làm được thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Điển hình như tại khu đô thị Núi Long (TP Thanh Hóa), hiện các khu vực phân lô của dự án này đã huy động vốn đến 70% nhưng thi công chậm tiến độ. Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án này là Công ty CP Sông Mã, Công ty CP Đông Sơn Thanh Hóa, Công ty CP Đầu tư Trung tâm thương mại Bờ Hồ, hiện đang bị “vướng” thủ tục pháp lý do việc định giá lại tiền sử dụng đất. Người dân góp vốn tại dự án này chưa biết khi nào sẽ được bàn giao đất để xây dựng nhà ở. Tại mặt bằng 3697, xã Đông Lĩnh (TP Thanh Hóa) được quy hoạch với gần 60 lô đất nền, người dân đã xây dựng nhà cửa và sinh sống từ năm 2015 đến nay nhưng vẫn phải tự đi “mua” điện, nước tại các mặt bằng lân cận. Chị Lê Thị T.N. (TP Thanh Hóa) bức xúc, cho biết: Gia đình mua 2 lô đất tại mặt bằng này từ năm 2015. Trong hợp đồng mua bán có ghi rõ, chủ đầu tư sẽ hoàn thiện đầy đủ hạ tầng điện nước, đồng thời bàn giao chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân sau 6 tháng bàn giao đất xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, những lời “hứa hão” ấy gần 5 năm qua không chuyển biến. Sau một thời gian dài chờ đợi, mới đây, các hộ dân đã tự góp tiền làm đường ống nước sạch, “kéo” điện từ Điện lực Đông Sơn về sử dụng. Còn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì dường như trở thành một điều quá... xa vời với các hộ dân nơi đây. Còn chị Lê Thị H., phường Đông Vệ (TP Thanh Hóa) đặt mua 1 căn hộ chung cư tại Dự án Chung cư 379 Thanh Hóa, cho biết: Tôi đã vào tiền 30% hợp đồng căn hộ với giá trị gần 200 triệu đồng. Tuy nhiên, hơn 1 năm qua, tôi vô cùng lo lắng khi dự án này “án binh bất động”. Mới đây, được biết chủ đầu tư đã hoàn thiện thủ tục xin giấy phép xây dựng, tuy nhiên tiến độ triển khai vẫn khá chậm nên tôi và các nhà đầu tư khác vẫn đang “đứng ngồi không yên”.

Nghiêm trọng hơn, bất động sản hình thành trong tương lai còn là loại hình dễ bị lừa đảo, chiếm đoạt tài sản khi nhiều dự án được bán trong giai đoạn “vẽ trên giấy”. Điển hình là vụ việc gần 40 nạn nhân bị Công ty CP Đầu tư xây dựng bất động sản Lam Sơn, địa chỉ tại 44 liền kề 21, khu đô thị mới Đông Sơn, phường An Hoạch (TP Thanh Hóa), quảng cáo có nhiều suất đất “ngoại giao” để lừa đảo chiếm đoạt tới gần 40 tỷ đồng của 40 khách hàng. Vụ việc hiện đang được Công an tỉnh thụ lý. Gần 40 nạn nhân của “sàn ma” này đang có nguy cơ mất trắng số tiền đã bỏ ra.

Tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án trước khi mua

Ông Nguyễn Mạnh Tuấn, Trưởng Phòng Quản lý nhà và bất động sản (Sở Xây dựng), cho biết: Với hình thức mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng nên tìm hiểu kỹ về năng lực của các chủ đầu tư cũng như tính pháp lý của các dự án. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được phép chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở sau khi hoàn thành việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin liên lạc, cấp thoát nước...) theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hạ tầng chung của khu vực. Hiện nay, điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án xây dựng nhà ở thương mại có thể mở bán được quy định rất cụ thể tại Điều 55, 56 Luật Kinh doanh Bất động sản và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (Nghị định 99). Trên cơ sở đó, Sở Xây dựng cũng đã có Văn bản 5948/SXD-QLN về việc hướng dẫn bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư phải có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Đồng thời, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán. Với việc huy động vốn phát triển nhà ở thương mại, khách hàng cũng phải hiểu rõ các quy định của pháp luật. Về nguyên tắc, bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh chỉ được phân chia lợi nhuận trên tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận hợp đồng. Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở.

Trong thời gian tới, Sở Xây dựng sẽ thực hiện tổng hợp và công bố công khai các thông tin về các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, có đầy đủ thông tin về chủ đầu tư, tình hình triển khai, tình trạng pháp lý các dự án để người dân thuận tiện tìm hiểu, giao dịch, hạn chế các rủi ro trong việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.

Minh Hằng