Cẩn trọng với “chiêu” mua bán đất bằng hợp đồng vay vốn

Những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh đang có những bước phát triển ấn tượng. Một số dự án đầu tư bất động sản của các doanh nghiệp lớn với nhiều dòng sản phẩm khác nhau đã và đang được triển khai. Trên địa bàn TP Thanh Hóa, Tập đoàn Vingroup đầu tư Khu đô thị Vinhomes Star City mang phong cách châu Âu ở khu đất vuông vức trên cả ba mặt đại lộ: Lê Lợi, Hùng Vương và Nam Sông Mã. Gần đó, Tập đoàn Eurowindow cũng đang triển khai một dự án khu đô thị mới là Eurowindow Park City, hay Sungroup với dự án khu vui chơi giải trí quy mô lớn.

Cùng với sự phát triển về kinh tế - xã hội, TP Thanh Hóa đang thu hút khá nhiều nhà đầu tư tầm cỡ về làm các dự án lớn, tạo nên sức bật cho thị trường bất động sản. Trong ảnh: Một số dự án lớn đang phát triển trên trục Đại lộ Hùng Vương, TP Thanh Hóa.

Bên cạnh những nhà đầu tư lớn từ ngoài tỉnh, một số doanh nghiệp Thanh Hóa cũng không bỏ lỡ cơ hội đầu tư vào các dự án khu dân cư đô thị. Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng có đủ năng lực tài chính khi tham gia vào lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn rất lớn này. Và thế là xuất hiện một số chủ đầu tư cố tình “lách luật” để huy động vốn trong khi dự án chưa hoàn thành kết cấu hạ tầng theo quy định.

Một số người mua đất, do không nắm vững quy định của pháp luật về mua bán đất, cộng thêm sự cả tin từ sự quảng cáo, chào mời hấp dẫn nên đã nộp tiền vào doanh nghiệp để mua đất theo hình thức hợp đồng vay vốn giữa cá nhân người mua và doanh nghiệp. Hậu quả là: Nhiều người có nguy cơ mất tiền vì không được giao đất hoặc có được giao đất thì là đất chồng lấn với chủ khác.

Tháng 8-2019, Báo Thanh Hóa nhận được đơn kêu cứu của một số hộ dân trên địa bàn các huyện Nông Cống, Thiệu Hóa, TP Thanh Hóa về việc mua đất của Công ty B. theo hình thức hợp đồng vay vốn. Tuy nhiên, khi thực hiện bàn giao đất cho người mua thì lô đất bàn giao lại đang có người khác chiếm giữ.

Trong quá trình tìm hiểu vụ việc, chúng tôi được anh N. ở huyện Nông Cống cho biết: Năm 2018, anh đến Công ty B. mua một lô đất 102m2 tại một mặt bằng ở TP Thanh Hóa. Vì lúc này công ty chưa được bán đất, nên công ty thỏa thuận với khách hàng nộp tiền vào công ty dưới hình thức hợp đồng vay vốn với giá trị khoản vay là 591.600.000 đồng. Theo hợp đồng, anh N. nộp trước cho công ty 404.120.000 đồng. Tháng 2-2019, Công ty B. có biên bản bàn giao lô đất trên thực địa cho anh N. Tuy nhiên, khi đi kiểm tra thực tế tại lô đất được bàn giao, anh N. thấy lô đất của mình đã có người khác xây dựng công trình. Trước sự việc trên, anh kiến nghị nhiều lần với công ty và được trả lời là đến tháng 7-2019 sẽ nhận được đất. Tuy nhiên, đến nay kiến nghị của anh N. vẫn chưa được công ty giải quyết. Quá bức xúc, anh đã cùng với một số hộ dân cũng nộp tiền theo hợp đồng vay vốn giống anh làm đơn kêu cứu đến các ban, ngành chức năng nhờ giải quyết.

Đem sự việc nêu trên trao đổi với luật gia Hà Sỹ Thắng, Hội Luật gia tỉnh Thanh Hóa, ông cho biết: Những năm gần đây, TP Thanh Hóa thu hút được khá nhiều các tập đoàn lớn về đầu tư xây dựng. Tốc độ phát triển quá nhanh, giá đất các khu dân cư đô thị tăng mạnh nên nhiều người dân quay cuồng trong cơn sốt đất, bỏ tiền ra đầu tư vào những dự án mà không biết thực hư sẽ như thế nào. Nhiều người bị các chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn một cách dễ dàng thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn hay hợp đồng thỏa thuận hợp tác đầu tư. Về bản chất, đây là hình thức chủ đầu tư “lách” luật để huy động vốn khi chưa đủ điều kiện bán đất theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điều 41 Nghị định 34/2014 hướng dẫn Luật Đất đai. Theo Điều 194 Luật Đất đai, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có giấy chứng nhận. Còn theo Điều 41 Nghị định 34/2014 thì dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi chủ đầu tư dự án đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt); đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu (gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải); chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Cách thức ký kết hợp đồng mua bán đất với tên gọi hợp đồng vay vốn, góp vốn hay hợp đồng hợp tác với khách hàng không được pháp luật công nhận vì tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở đã có quy định cấm chủ đầu tư áp dụng các hình thức huy động vốn, trong đó có các hợp đồng góp vốn, hợp tác để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn (trong trường hợp này là các khách hàng). Vì vậy, trong trường hợp này khi có kiện tụng đem nhau ra tòa thì hợp đồng có thể bị tòa án tuyên là vô hiệu.

Trước tính chất rủi ro của việc mua bán đất dưới hình thức hợp đồng vay vốn, góp vốn, hợp đồng hợp tác, Luật gia Hà Sỹ Thắng khuyên khách hàng cần yêu cầu bên bán, chủ đầu tư thực hiện giao dịch mua bán đất nền với mình qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng đặt cọc để bảo đảm tính pháp lý của giao dịch. Nếu bên bán là cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản thì hợp đồng mua bán phải được công chứng thì mới phát sinh hiệu lực. Song song đó, khách hàng cần tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án đất nền, đặc biệt là các quy định liên quan đến điều kiện chuyển nhượng, năng lực của chủ đầu tư, cách thức thanh toán và ký hợp đồng.

Từ sự việc của anh N. và một số hộ dân nêu trên cho thấy khi đầu tư mua đất cần phải tìm hiểu kỹ dự án cũng như năng lực nhà đầu tư. Đừng vì lời chào mời hấp dẫn mà vội bỏ tiền ra mang về một bản hợp đồng mua bán đất dưới hình thức vay vốn, góp vốn hay hợp đồng hợp tác. Bởi vì, rất có thể khi không nhận được đất, đưa nhau ra tòa thì hợp đồng đó rất dễ bị tòa án tuyên bố vô hiệu với lý do vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc lý do là hợp đồng giả tạo. Và trong trường hợp đó, dĩ nhiên là bên mua đất sẽ phải chịu thiệt thòi.

Bài và ảnh: Lê Nhân