Quy hoạch sử dụng đất đai - góc nhìn từ thực tế: Bài 2 - Siết chặt quản lý, hạn chế hệ lụy

Việc quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất (SDĐ), đầu tư các dự án mặt bằng quy hoạch (MBQH), phân lô, bán quyền sử dụng đất (QSDĐ) là cách nhanh nhất để đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa và nhanh chóng thu được nguồn ngân sách nhiều nhất có thể cho địa phương từ tiền SDĐ để phục vụ các nhiệm vụ chi đầu tư phát triển. Tuy nhiên, việc thực hiện một cách ồ ạt các dự án đất ở dân cư tại các xã, thị trấn trên địa bàn tỉnh đã và đang để lại nhiều hệ lụy cần sớm được đánh giá, nhìn nhận và khắc phục kịp thời, vì sự phát triển bền vững ở mỗi địa phương.

Một MBQH đất ở thuộc địa bàn TP Thanh Hóa. Ảnh: Việt Hương

MBQH đất ở dư thừa

Ngân sách phụ thuộc nhiều vào nguồn thu từ tiền SDĐ nên “bằng mọi giá” phải quy hoạch mặt bằng để bán đất, phải tổ chức đấu giá đất, ngay cả việc phải tập trung đông người ở thời điểm dịch bệnh phức tạp... Câu chuyện vội vàng, “bằng mọi giá” dẫn đến nhiều câu chuyện hệ lụy phía sau. Đó là chuyện “làm tắt”, “làm nhanh”, “bán gấp”, “bán hết”, những mặt bằng đất ở chưa đủ điều kiện vẫn được đưa vào thị trường bất động sản, nhà đầu tư trúng thầu kém năng lực, gây ra những rắc rối pháp lý đối với người mua. Tình trạng một số MBQH khu dân cư tại một số địa phương chưa phù hợp với nhu cầu đất ở thực tế của Nhân dân, một số khu đất đưa ra đấu giá với số lượng lớn, tạo dư thừa, không có tính cạnh tranh cao trong đấu giá hoặc đấu giá không có người mua.

Các lô đất đấu giá bị “ế” khách mua là vấn đề đang xảy ra tại một MBQH ở thôn Chính Đa, xã Quảng Chính (Quảng Xương). Cả khu MBQH số 99 có tổng số 57 lô đất ở với tổng diện tích quy hoạch 6.000m2 trước đây là đất nông nghiệp. Sau khi được quy hoạch, giải phóng mặt bằng, chuyển mục đích SDĐ và xây dựng hạ tầng, đã được đưa ra đấu giá 2 lần vào tháng 6 và tháng 8-2021 nhưng chỉ bán được 4 lô đất.

Ông Mai Ngọc Tứ, Chủ tịch UBND xã Quảng Chính nhận định: MBQH số 99 là mặt bằng duy nhất mà xã Quảng Chính đưa ra đấu giá trong vòng 3 năm trở lại đây. Mỗi lô đất có diện tích khoảng 100m2, mức giá sàn đưa ra là 5 triệu đồng/m2. Hạ tầng được đầu tư đồng bộ với hệ thống điện, đường, vỉa hè, cống thoát nước... song vẫn không có người mua. Nguyên nhân một phần do vị trí của MBQH và nhu cầu đất ở thực tế của người dân địa phương, một phần vì mức giá sàn đưa ra cao hơn so với giá thị trường. Dự kiến, xã sẽ phải đề nghị huyện hạ mức giá sàn phù hợp mới có thể bán được các lô đất còn lại của MBQH nêu trên.

Nếu như ở xã Quảng Chính xảy ra tình trạng đất MBQH ế ẩm, thì tại một số địa phương khác vẫn đang lao đao sau cơn sốt đất. 9 tháng năm 2021, trên địa bàn huyện Quảng Xương tổ chức đấu giá rất nhiều MBQH dự án khu dân cư nông thôn với tổng số tiền trúng đấu giá QSDĐ thu về là 1.575 tỷ đồng. Ở thời điểm đó, có những phiên đấu giá thu hút hàng nghìn người tham gia chỉ đấu vài chục lô đất. Giá đất trúng đấu giá được đẩy lên gấp nhiều lần so với giá sàn, có lô trúng đấu giá tăng lên đến hơn 100%, còn trung bình khoảng 60 - 70%.

Tuy nhiên, tính đến hết tháng 9-2021, tổng số tiền trúng đấu giá bị hủy ở địa phương này đã lên tới con số hơn 717 tỷ đồng và có khả năng còn tăng thêm. Đã có 9 đơn vị phải thực hiện các bước quy trình để hủy kết quả đấu giá SDĐ của gần 500 lô đất, gồm các xã: Quảng Giao, Quảng Trạch, Quảng Thạch, Quảng Yên, Quảng Hải, Quảng Định, Quảng Phúc, Quảng Ngọc, Quảng Lưu với tổng diện tích gần 65.000m2. Lý do hủy kết quả trúng đấu giá QSDĐ là do hộ gia đình, cá nhân không thực hiện nộp tiền SDĐ theo quy chế đấu giá QSDĐ; quá thời hạn nộp tiền theo thông báo nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định. Số tiền nhà đầu tư bỏ cọc thu về ngân sách là hơn 55 tỷ đồng.

Bà Trịnh Thị Nguyên, Trưởng Phòng Tài chính - Kế hoạch, UBND huyện Quảng Xương, cho rằng: Việc hủy kết quả trúng đấu giá QSDĐ làm cho các dự án đấu giá của huyện, xã phải làm lại quy trình đấu giá, gây lãng phí về thời gian, tiền bạc, công sức của các cơ quan Nhà nước; đồng thời, ảnh hưởng đến thu ngân sách của địa phương. Do không dự báo được số thu chính xác ảnh hưởng đến quá trình xây dựng đầu tư công của huyện trong thời gian tiếp theo.

Cũng trong bối cảnh chung, tại huyện Nga Sơn, trong 9 tháng năm 2021, trên địa bàn huyện đã có 38 cuộc đấu giá được tổ chức với diện tích đấu giá là 99.047m2 (24 MBQH), tổng số lô trúng đấu giá là 795 lô với tổng số tiền trúng đấu giá là hơn 515 tỷ đồng. Tuy nhiên, với tình trạng chậm nộp, không thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính sau đấu giá, UBND huyện đã phải ra quyết định hủy kết quả trúng đấu giá tại các MBQH của các xã: Nga Thiện, Nga Thanh, Ba Đình, Nga Phượng với tổng số tiền trúng đấu giá khoảng 90 tỷ đồng.

Ông Mai Văn Phổ, Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nga Sơn, cho biết: Phòng đang tham mưu cho UBND huyện xây dựng lại phương án để đưa ra đấu giá lại với các mặt bằng đã hủy kết quả trúng đấu giá QSDĐ. Việc này ảnh hưởng lớn đến kế hoạch thực hiện các nhiệm vụ của huyện và gây khó khăn cho việc thực hiện các MBQH tiếp theo.

Không chỉ dư thừa, ế ẩm, lao đao sau cơn sốt đất, nhiều mặt bằng dự án sau khi được quy hoạch, bán đến tay người dân thì tỷ lệ dân cư vào ở rất thấp. Đó là hệ lụy của tình trạng triển khai đồng loạt quá nhiều dự án đất ở khu dân cư, vượt quá nhu cầu thực tế của người dân, dẫn đến tình trạng “đầu cơ” hoặc “găm đất”... làm lãng phí nghiêm trọng nguồn lực xã hội.

Tại một số huyện vùng nông thôn quy hoạch, chuyển mục đích từ đất một lúa, một màu, thậm chí cả đất hai lúa sang đất ở tại thời điểm chưa thực sự phù hợp và cần thiết về nhu cầu đất ở, trong khi người nông dân chỉ nhận được khoản tiền giải phóng mặt bằng một lần và không còn ruộng để canh tác. Điều đáng nói ở đây nhiều mặt bằng đã bán đấu giá, cấp QSDĐ 5 - 7 năm nay nhưng vẫn không có người ở, đất nông nghiệp bị bỏ hoang, còn hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư dần xuống cấp theo thời gian.

Ở TP Thanh Hóa, nhiều mặt bằng khu dân cư trên địa bàn sau nhiều năm đưa vào sử dụng vẫn trong tình trạng cỏ mọc um tùm, tỷ lệ dân cư vào ở rất thấp. Nhiều người mua đất tại không ít MBQH tại TP Thanh Hóa còn đau đầu vì vướng phải những rắc rối pháp lý khó giải quyết, sau nhiều năm vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Việc này, không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người SDĐ mà còn là câu chuyện niềm tin của Nhân dân đối với công tác quản lý, điều hành của chính quyền địa phương.

Giàu lên nhờ đất, phát triển nhanh hơn nhờ có vốn đầu tư từ bán QSDĐ. Song, một vấn đề được dư luận xã hội đặc biệt quan tâm trong những năm gần đây đó là tình trạng nhiều cán bộ vướng vào vòng lao lý cũng vì những sai phạm liên quan đến quản lý, SDĐ.

Cần quy hoạch, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả

Không thể phủ nhận rằng, nguồn thu từ cấp QSDĐ cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thời gian qua đã trở thành “động lực” quan trọng để các địa phương thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao đời sống cho người dân. Tuy nhiên, làm thế nào để quy hoạch, sử dụng nguồn tài nguyên có hạn này một cách hiệu quả bền vững vẫn là bài toán cần thẳng thắn nhìn nhận và chú trọng bởi việc bán QSDĐ với nguồn thu 1 lần, chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn... Đến một giai đoạn nào đó, đây cũng sẽ chính là bài toán nan giải cho lãnh đạo, địa phương và cả người dân trong tương lai.

Không khó để nhận thấy, tại một số địa phương trong tỉnh ta, quỹ đất tại các khu vực đô thị, khu vực trung tâm, khu đông dân cư, thuận tiện, nhiều tiềm năng phát triển đã không còn nhiều. Nhiều nhà đầu tư có nhu cầu về mặt bằng để đầu tư sản xuất, kinh doanh lại phải đối mặt với bài toán nan giải về thỏa thuận, bồi thường giải phóng mặt bằng!

Thanh Hóa có diện tích tự nhiên 1.112.033 ha, với dân số tới hơn 3,64 triệu người, đứng thứ 3 toàn quốc về quy mô dân số (thống kê năm 2019). Diện tích đất tự nhiên rộng song vùng núi và trung du chiếm 75,44% diện tích toàn tỉnh, vùng đồng bằng chỉ chiếm 14,61%, vùng ven biển chiếm 9,95%. Với những điều kiện tự nhiên đó, việc SDĐ tiết kiệm, hiệu quả là điều rất quan trọng cho các giai đoạn phát triển tiếp theo.

Hiện nay, công tác quản lý đất đai tại các địa phương phải dựa trên quy hoạch SDĐ hàng năm và giai đoạn do cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đây là giải pháp quan trọng để giúp nâng cao hiệu quả quản lý tài nguyên đất. Quy hoạch SDĐ thời kỳ 2021-2030 cấp huyện vừa được UBND tỉnh ban hành nhằm đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng - an ninh trong thời kỳ 10 năm tới. Yêu cầu chung được đặt ra đó là quy hoạch phải đảm bảo chất lượng, SDĐ tiết kiệm, hiệu quả, tính khả thi cao.

UBND tỉnh Thanh Hóa cũng đã ban hành Chỉ thị số 17/CT-UBND về việc chấn chỉnh, tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh. Tại chỉ thị này, UBND tỉnh đã nhấn mạnh: “Nâng cao chất lượng thẩm định nhu cầu SDĐ thực hiện các dự án đầu tư, đảm bảo SDĐ tiết kiệm, hiệu quả; nâng cao chất lượng thẩm định phương án đấu giá QSDĐ; lựa chọn đơn vị tư vấn có năng lực, kinh nghiệm, thực hiện điều tra, khảo sát giá đất thị trường trong xây dựng phương án giá đất cụ thể, đúng thời gian làm cơ sở tham mưu cho UBND tỉnh chủ động điều tiết quỹ đất ra thị trường thông qua việc tạo quỹ đất sạch để đấu giá QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ được duyệt”.

Ngày 17-9-2021, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 21/2021/QĐ-UBND, quy định về đấu giá QSDĐ có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa với nhiều quy định mới quan trọng, thể hiện sự cứng rắn, kịp thời, vừa bảo đảm tính pháp lý, vừa bảo đảm tính thực tiễn, nhằm đảm bảo thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh phát triển ổn định, bền vững, ngăn chặn hiện tượng sốt đất ảo, đầu cơ đẩy giá, thổi giá đất để trục lợi.

Những giải pháp đó đều hướng đến mục tiêu chung đó là quy hoạch, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách bền vững, hay nói cách khác đó là sử dụng nguồn tài nguyên có hạn này một cách tiết kiệm, hiệu quả, đồng thời tìm giải pháp hữu hiệu để dần tháo gỡ tình trạng ngân sách lệ thuộc vào nguồn thu từ bán QSDĐ như hiện nay.

Kết thúc bài viết này, chúng tôi xin trích lời của Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc đã nhấn mạnh khi nêu ý kiến về vấn đề Quy hoạch SDĐ quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 và kế hoạch SDĐ 5 năm (2021-2025) tại phiên thảo luận tổ, Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XV ngày 29-10-2021: “Đất không sinh ra nên một yêu cầu lớn, lâu dài là phải quản lý có hiệu quả. Xã hội hóa, tư nhân hóa, nhưng cái gì Nhà nước cần phải quản lý, giữ cho mãi mãi những đời sau thì phải quản lý. Không được vô nguyên tắc trong quy hoạch đất đai”.

Công Quang và Việt Hương